Achat, vente : le point sur le marché de l'immobilier de ce début 2014

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Que vous souhaitiez acheter ou vendre un logement, un certain nombre d'éléments doivent être pris en compte. Pour vous aider à y voir plus clair et ainsi prendre la bonne décision, voici un panorama de l'actualité immobilière en ce début d'année 2014.

Quid du marché de la construction de maison individuelle ?

Entre 2010 et 2013, la chute du nombre de constructions neuves en France a été spectaculaire : de 170 000 maisons neuves, l'on est passé à seulement 110 000 en 2013. Et certaines régions comme la Bretagne ont même enregistré une baisse de 30% de chantiers neufs. Un phénomène qui s'explique à la fois par la crise et la nouvelle réglementation thermique (RT2012) - qui a fait augmenter le prix du m² de 8% -, mais aussi par les prêts dont l'obtention reste difficile et limite l'accession à la propriété.

Quid du marché de la rénovation ?

Le marché de la rénovation, quant à lui, se porte un peu mieux, notamment grâce aux chantiers d'isolation par l'extérieur sur les maisons et bâtiments collectifs, aux agrandissements, surélévations et remise en état de biens - appartements ou maisons - que les propriétaires veulent vendre ou conserver pour contourner les frais relatifs à un changement de logement.

Comment évolue le prix de l'immobilier ?

Si la baisse des prix est assez sensible en France dans les régions et les petites communes, Paris n'est que faiblement touchée par la crise, exception faite des appartements de grande surface, qui se négocient mal. Une tendance qui s'explique par le relatif désintérêt des investisseurs de luxe pour la capitale.

De manière générale, le volume de transactions reste encore très bas, les acheteurs attendant une baisse plus marquée et les vendeurs une remontée des prix...

Augmentation des litiges constructeurs

Face à l'augmentation du nombre de litiges opposant clients et constructeurs, la Fédération Française des Constructeurs (FFC) a annoncé la mise en place d'un organisme indépendant de médiation ouvert à tous pour résoudre les conflits à l'amiable sans aller devant un tribunal. Affaire à suivre.

À noter que 14% des litiges en 2013 portaient sur le dépôt de bilan ou la faillite du constructeur. Pour éviter ce type de désagrément, mieux vaut donc vérifier avant signature du projet que votre constructeur n'est pas déjà en litige au tribunal de commerce et qu'il a souscrit toutes les assurances obligatoires dont la fameuse dommage-ouvrage.

Avant d'acheter, n'oubliez pas la mise en conformité de l'électricité !

Avant d'acquérir un bien immobilier, appartement ou maison, pensez à la mise en conformité de l'installation électrique qui peut vite peser dans le budget à intégrer (en moyenne 1600 € de mise en conformité).

Faut-il investir dans les appartements ?

Compte tenu du prix de l'immobilier dans les grandes villes en France, acheter un appartement relève du parcours du combattant, et ce même pour des acheteurs au salaire correct. Pour rappel, en cas d'acquisition, il faut nécessairement être attentif à la qualité du bâti, l'état de sa toiture, de la façade, des parties communes, de l'installation électrique, de l'ascenseur s'il y en a un, des menuiseries et enfin à l'isolation. D'autre part, il faut partir du principe qu'un appartement vendu 270 000 euros coûte chaque année plusieurs milliers d'euros d'entretien. Un élément qu'il faut donc obligatoirement prendre en compte dans le budget pour ne pas se retrouver dans une mauvaise situation.

Pour de l'ancien, il est possible de demander un diagnostic thermique avant achat. À la charge de l'acheteur, ce dernier peut s'avérer très utile avant de prendre sa décision.

Si vous achetez dans un bâtiment neuf et donc forcément conforme à la RT2012, demandez une copie des attestations (valeurs plafonds Bbiomax, Cepmax et Ticref) et rapports de contrôle de l'organisme en charge de la validation de cette RT (test infiltrométrie et autres contrôles). Cela vous sera utile lors de la revente.

Faut-il acheter un appartement à Paris ?

Si vous avez décidé de devenir propriétaire, renseignez-vous sur le prix m² des quartiers qui semblent convenir à vos attentes. Car si le choix est aisé pour les gros budgets, les choses diffèrent pour les autres. Aussi, faut-il parfois penser malin niveau transport en optant pour le vélo, la trottinette ou encore pour le scooter… Pourquoi ? Tout simplement parce que les stations de métro sont très recherchées et influent fortement sur les prix.

À ce titre, mieux vaut donc comparer sur les sites Internet spécialisés (seloger, explorimmo, orpi, meilleursagents...) les appartements de la surface et de la configuration proches de ses souhaits. Un préalable qui permet d'obtenir deux infos : le prix moyen de ce type de bien et sa rareté. Quoi qu'il en soit, il est préférable de ne pas partir bille en tête en négociation en se disant que vous achèterez cet appartement ou rien, au risque de tout chambouler.

Une bonne connaissance du marché de l'immobilier pour davantage de sérénité

Pensez aussi qu'acheter à Paris est un investissement qui, lors de votre départ à la retraite, peut s'avérer être un très bon placement à la revente ou à la location. Les agents immobiliers vous le diront, l'important c'est l'emplacement : mieux vaut un appartement plus petit (10 - 15 m²) et bien situé qu'une belle surface dans un quartier où les gens ne vont qu'à reculons.

Quelques chiffres pour Paris

37 ans, c'est l'âge moyen pour les acquéreurs parisiens.

Revenu entre 5500 et 6500 € par foyer par mois pour pouvoir acheter, soit deux fois plus qu'en province.

20 ans, c'est la durée moyenne d'emprunt.

170 000 €, c'est le montant moyen emprunté.

50 000 € d'apport personnel en moyenne.

Pour 220 000 €, vous pourrez acheter au mieux 26 à 30m² dans la capitale contre 94m² à Strasbourg ou 78 m² à Lyon.