Le dispositif Duflot, un placement épargné

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La fiscalité des valeurs mobilières et immobilières a été fortement alourdie l'année dernière et cette nouvelle imposition de l'épargne va peser lourd dans le budget de certains contribuables. Pas de panique, il reste quelques placements avantageux pour éviter d'être complètement imposé, au titre des revenus de l'année 2013. Parmi eux, le dispositif Duflot, qui est entré en vigueur le 1er janvier dernier, permet de défiscaliser en partie son investissement immobilier, sous certaines conditions.

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut mettre en location, à un prix limité, et pendant 9 ans au moins, un bien neuf, dans certaines zones où la location est difficile, et à un locataire dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. Le gouvernement a déjà fixé les seuils de ressource et de loyer, ainsi que les zones concernées. Celles-ci sont classées en 4 catégories : A, A bis, B1 et B2. Leur valeur locative a été fixée à 20 % en dessous des prix du marché pour renforcer le caractère social de cette loi. En échange de ces "sacrifices", l'Etat consent à faire bénéficier les propriétaires d'une réduction d'impôts équivalente à 18 % de la valeur du bien sur 9 ans.

Des contraintes qui risquent de rendre difficile le recours à ce dispositif

Les limites posées, contrairement au dispositif précédent (le Scellier), font que cette niche fiscale est par principe peu pratique. Les limites concernent autant les modalité de relocation que le montant de l'investissement initial : celui-ci doit être inférieur à 300 000 € par an, pour 2 biens immobiliers. Par ailleurs, le montant de l'investissement défiscalisé est aussi limité au niveau du prix de la surface qui doit être en dessous de 5 500 €/m2 (même si vous pouvez investir au-delà, l'excédent n'est pas pris en compte pour le calcul du montant de la baisse d'impôt). Enfin, le dispositif interdit de louer à un ascendant ou un descendant, ce qui était autorisé dans l'ancien dispositif.

Pour éviter la réalisation de programmes défiscalisants uniquement occupés par des locataires, le texte de loi indique que le promoteur devra vendre au moins 20 % de l’opération à des propriétaires occupants. La réduction d’impôt générée par le Duflot est comptabilisée dans le plafonnement des niches fiscales limité à 10 000 € par an. Si les perdantes sont les grandes surfaces, les moyennes ou les petites (2 et 3 pièces) parviennent à tirer leur épingle du jeu. Il sera préférable d'investir dans de petits appartements compacts, soit des 2 pièces de 40 m2 ou des 3 pièces de 60 m2 au maximum. De plus, si le rendement des 9 premières années est limité par le dispositif, rien n'empêche de relever le loyer une fois ce délai écoulé. Le Duflot pourrait-il, à terme, devenir aussi rentable que le Scellier ?