Différences entre types de location

Logements soumis à la loi de 1948

Inutile de chercher à louer un logement "loi de 48". La location des logements vacants dans les immeubles anciens échappe dorénavant à la très avantageuse loi de 1948 sauf pour certains logements de catégorie IV (mais il s'agit de logements insalubres !).

Si la loi de 48 est applicable au logement, le bail doit toutefois le signaler. Le nouveau locataire peut alors demander que le logement soit mis en conformité dans un délai d'un an s'il ne répond pas aux normes minimales de confort et 'habitabilité. Mais, après travaux, le bailleur pourra demander une augmentation de loyer !

Pour les locataires en place dans un logement loi de 48, la loi Méhaignerie a réduit très sensiblement leurs avantages :

• la possibilité d'échanger son logement est supprimée ;
• la transmission du local en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire est limitée au conjoint (le concubin ne peut plus en bénéficier) et aux ascendants, enfants mineurs ou handicapés qui vivaient depuis plus d'un an avec le locataire ;
• les logements des catégories II B et II C sont libérés.

Le bailleur peut proposer un nouveau bail de 8 ans au cours duquel le loyer sera régulièrement augmenté jusqu'à ce qu'il atteigne le prix d'un loyer dépendant de la loi de 1989 (en cas de litiges, on peut s'adresser à la commission de conciliation). Dès la date de conclusion du contrat, la location n'est plus régie par la loi de 48 mais par la loi valable pour les logements du secteur libre : la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire peut refuser de conclure un tel bail si ses ressources nettes imposables de l'année précédente sont inférieures à un certain montant. Le tableau ci-dessous indique les seuils de ressources perçues en 2009 applicables pour des baux de sorties en 2010.

Pour les logements des autres catégories (c'est-à-dire III A et III B), le propriétaire peut conclure un bail de 6 ans avec un loyer libre mais seulement avec l'accord du locataire. À la fin de ces 6 années, le logement échappera au champ d'application de la loi de 1948.

Logements sociaux

Les loyers dans les logements sociaux (HLM, ILM, PLR) sont moins élevés que ceux soumis à la loi de 1989. Aussi sont-ils réservés aux personnes de conditions modestes. Les demandes étant beaucoup plus importantes que le nombre de logements disponibles, il faut savoir qu'on n'a pratiquement aucune chance d'en obtenir un si l'on n'est pas logé dans un appartement vétuste avec une famille nombreuse et des ressources inférieures d'au moins 10 % au plafond exigé pour ces logements. (Voir location d'un logement social).

Les logements conventionnés sont des logements construits ou rénovés avec l'aide de l'Etat. En contrepartie le propriétaire doit respecter des plafonds de loyer pendant le remboursement des prêts. D'autre part, ils ouvrent droit à l'Aide personnalisée au logement ou APL.
Pour trouver un logement conventionné, se renseigner auprès des mairies ou dans les centres d'information agréés par l'l'ANIL.

Les logements vacants gérés par les HLM sont des logements privés loués aux organismes HLM par des particuliers pour une durée librement définie entre eux. Les logements concernés doivent :

• satisfaire aux normes minimales de confort et d'habitabilité. Si ce n'est pas le cas, l'organisme HLM peut être chargé par le propriétaire, aux frais de celui-ci, de réaliser les travaux de mise en conformité ;
• être vacants depuis au moins 2 ans.

Pour bénéficier d'un tel logement, le sous-locataire doit remplir les mêmes conditions que pour avoir droit à un logement social.

Les obligations respectives du sous-locataire et de l'organisme HLM, la forme et le contenu du contrat, les règles de révision du loyer et de résiliation du contrat, sont régis par la loi de 1989.

A l'issue du contrat liant l'organisme HLM et le propriétaire, ce dernier pourra conclure un bail avec le sous-locataire. A défaut, il récupérera son logement libre de toute occupation. L'organisme HLM devra, dans ce cas, reloger le sous-locataire.
Le sous-locataire peut obtenir l'APL si le logement est conventionné par son propriétaire.

A noter : dans les communes qui ont un taux de logements locatifs sociaux supérieur à 20%, l'accord du maire est obligatoire avant tout contrat.

Les logements soumis à la loi de 1989

Ce sont les plus nombreux et aussi les plus chers. Ils sont soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Il existe plusieurs moyens pour trouver ces logements :

• les annonces immobilières (elles peuvent émaner soit de particuliers, soit d'agences immobilières) ;
• les agences immobilières ;
• les notaires.

Dans ce dernier cas, il y aura des frais à payer (voir l'article Location de 1989 : signature du bail).

On peut aussi consulter les fichiers des centres d'information agréés par l'ANIL.

Locations libres

Les autres locations meublées, les locations saisonnières, les logements de fonction... ne sont soumis ni à la réglementation qui s'applique aux loyers de 1948 ni à celle qui concerne les locations de 1989. La réglementation qui leur est appliquée doit être conforme aux clauses du contrat qui lui-même doit correspondre aux dispositions du code civil.

A noter : à titre d'exception, les locations meublées situées dans un immeuble soumis à la loi de 1948 sont réglementées par la loi de 1948.