Définition de la donation avec conservation d'usufruit
La loi prévoit qu'un donateur puisse confier gratuitement à une personne un bien immobilier sans pour autant en perdre la jouissance. On parle alors de donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit. Le bien est donné mais le donateur conserve le droit d'usage personnellement ou au profit d'un autre (conjoint, enfant, tiers).
Le démembrement temporaire de propriété du bien se fait du vivant du donateur. Il divise le droit de propriété et confère une partie des avantages : droits d'user du bien, d'en percevoir les fruits ou d'en disposer. Le donateur devient l'usufruitier du bien et le donataire devient le nu-propriétaire.
Exemple : vous pouvez rester dans le logement ou le louer pour en percevoir des loyers. Quant au bénéficiaire, il peut le vendre, mais avec votre accord.
Bon à savoir : l'acte de donation doit être fait par un notaire.
Fin de l'usufruit
Le bénéficiaire de la donation récupère l'usufruit et devient donc pleinement propriétaire du bien quand :
- l'usufruit s'éteint au décès du donateur. On parle alors d'usufruit viager. C'est également le cas si le droit d'usufruit n'est pas utilisé pendant 30 ans ;
- l'usufruit s'éteint au terme convenu dans l'acte de donation (exemple : au bout de 10 ans) ou au décès du donateur quand il intervient avant.
Obligations de chacun
Le donateur doit effectuer les réparations d'entretien nécessaires dans le logement. Il doit également s'acquitter des impôts (taxe foncière, taxe d'habitation).
En revanche, les gros travaux sont, à la charge du bénéficiaire de la donation.
Exemple : rétablissement des poutres et de la charpente, ainsi que des murs de soutien et de clôture.
Avantages fiscaux d'une cession de propriété tout en gardant l'usufruit
En principe, c'est le bénéficiaire de la donation qui doit régler les droits de donation. Grâce à la donation avec réserve d'usufruit, ces derniers ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Ils sont fonction de l'âge du donateur :
- 90% de la pleine propriété s'il a plus de 90 ans ;
- 80% s'il a entre 80 et 90 ans ;
- ...
Il est donc préférable de faire cette donation le plus tôt possible pour éviter une facture trop salée. Pensez que si vous faites une donation à 30 ans, la part taxable ne sera que de 20% de la valeur du bien.
Le fisc accepte que le donateur prenne en charge les droits de donation. Cela permet, par exemple, à un parent de faire une donation avec réserve d'usufruit et transmettre ainsi son patrimoine sans que son enfant ne supporte des frais.
Bon à savoir : au décès du donateur, le nu-propriétaire récupère l'usufruit, sans droits supplémentaires à payer.