Expulsion : conditions et recours possibles

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 13 mai 2013 - fiche pratique
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expulsion locataire

L'expulsion

Si le locataire ne satisfait pas les exigences du contrat de bail, le propriétaire a le droit d'engager une procédure d'expulsion. Sous quelles conditions ? Quels sont les recours des locataires ? Voici les points essentiels de la procédure.


Fin de bail et départ volontaire du locataire

Le bail de droit commun se termine en principe à l'arrivée du terme prévu, lorsque le congé ou le renouvellement du bail sont délivrés selon les formalités légales.

La fin du bail coïncide avec le départ du locataire, qui quitte les lieux (après un état des lieux de sortie) et remet les clés du logement au propriétaire.

Toutefois, il arrive que lorsque le locataire se maintient de façon injustifiée dans les lieux après le terme du bail (pour les hypothèses valables de maintien dans les lieux du locataire, voir l'article maintien dans les lieux) ou encore cesse de payer les loyers en cours de bail, le propriétaire veuille agir afin de contraindre le preneur à libérer le logement.

Il ne peut en tout état de cause le faire qu'en respectant la procédure d'expulsion, qui passe obligatoirement par un juge.

Dans quels cas peut-on être expulsé ?

En fin de bail non renouvelé, si le locataire ne veut pas libérer le logement.

En cours de bail ou en fin de bail, si le contrat contient une clause résolutoire prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus, pour non-versement du dépôt de garantie, ou pour défaut d'assurance, le propriétaire doit impérativement commencer par délivrer par voie d'huissier au locataire un commandement de payer.

La clause ne produit effet que 2 mois après cette délivrance, c'est-à-dire que si le locataire ne paye pas dans ce délai, le propriétaire pourra faire convoquer le locataire devant un juge pour que ce dernier constate la résiliation effective du bail et ordonne l'expulsion.

La convocation (ou assignation) doit être transmise par huissier au préfet territorialement compétent 2 mois minimum avant la date de l'audience. Cette période est prévue pour permettre à l'autorité préfectorale de trouver une solution, notamment par le biais des services sociaux (comme le Fonds de Solidarité pour le Logement, FSL) qui diligenteront, le cas échéant, une enquête sociale, mobiliseront les aides et établiront un rapport pour le juge qui sera ainsi en mesure d'apprécier la situation avant de rendre son jugement.

Le FSL peut ainsi accorder une aide financière qui permettra de régler les loyers ou charges impayés.

Une brochure expliquant la procédure d'expulsion est désormais délivrée par l'huissier dès le début de la procédure. Elle indique la marche à suivre et permet de contacter les organismes (DDT, ADIL...) pouvant aider les familles.

A noter : la présence d'une clause résolutoire dans le contrat n'autorise jamais le propriétaire à procéder lui-même à l'expulsion, même avec l'assistance d'un huissier.

A défaut de clause résolutoire ou pour d'autres raisons que le non-paiement des loyers et des charges (usage abusif des locaux, détériorations...) : le propriétaire doit alors s'adresser au juge du tribunal d'instance qui décide de prononcer ou non la résiliation du bail.

Quand une expulsion est-elle valable ?

Le locataire ne peut être expulsé qu'après une décision du tribunal ayant ordonné son expulsion et après signification par un huissier d'un commandement à libérer les lieux. L'expulsion ne peut avoir lieu qu'après un délai de 2 mois suivant le commandement.

Que faire avant le jugement ?

On reçoit une assignation faite par un huissier qui prévient de la date de l'audience. Il faut toujours s'y rendre ou s'y faire représenter (par un avocat).

L'huissier doit informer le préfet, au moins 2 mois avant l'audience ; celui-ci peut saisir les services sociaux pour recenser les aides auxquelles le locataire défaillant a droit.

En cas de difficultés, on peut obtenir des délais de paiement, ce qui peut éviter l'expulsion.

A noter : le juge peut accorder d'office des délais de paiement au locataire capable de régler sa dette locative dans le cas d'une expulsion pour non-paiement des loyers.

Que faire après un jugement d'expulsion ?

Le locataire a la possibilité de faire appel (éventuellement en demandant une aide juridictionnelle).

Il dispose d'un délai de 15 jours après une ordonnance de référé et d'1 mois après le jugement d'un tribunal d'instance.

L'expulsion n'aura lieu qu'après le jugement définitif sauf en cas de jugement "exécutoire" (sans délai).

Quels délais peut-on obtenir ?

Les expulsions sont suspendues automatiquement du 1er novembre au 15 mars sauf dans les cas suivants :

  • expulsion après un "arrêté de péril" (immeuble en mauvais état) ;
  • relogement correct proposé au locataire ;
  • expulsion des personnes entrées dans le logement par voie de fait (squatters).


On peut aussi obtenir un délai sur demande faite au juge des référés :

  • si l'on prouve sa bonne foi (efforts effectués pour remplir ses obligations, situation difficile) ;
  • si l'on n'arrive pas à se reloger.


Il est d'une durée minimum de 3 mois et de 1 an maximum en cas de reprise par le propriétaire et de 3 ans dans les autres cas.

A noter : le locataire qui a obtenu un délai après le jugement d'expulsion n'a plus de loyer à payer (il n'y a plus de bail). Mais il doit régler des "indemnités d'occupation" normalement fixées par le tribunal.

Le locataire qui refuse de quitter les lieux peut être condamné à payer une astreinte qui sera versée tant qu'il ne partira pas.

Comment se déroule l'expulsion ?

L'expulsion ne peut avoir lieu entre 21 heures et 6 heures, ni les jours fériés ou chômés, sauf avec la permission du juge. En général, l'huissier se contente d'une tentative d'expulsion et rédige un procès-verbal.

Il demande ensuite le concours de la force publique en la personne du commissaire de police.
Lors de l'expulsion, l'huissier dresse un nouveau procès-verbal dans lequel sont notamment mentionnés les meubles appartenant au locataire. Celui-ci doit indiquer le lieu où entreposer les meubles, à ses frais.
Si les meubles sont laissés sur place ou entreposés dans un lieu désigné par l'huissier, le locataire dispose d'un mois pour les retirer. Si ce délai n'est pas respecté, les meubles pourront être vendus aux enchères.

Seul l'huissier peut procéder à l'expulsion, avec éventuellement le concours des forces de police ou de gendarmerie.

Lois du 6 juillet 1989, du 6 juillet 1991 et du 19 juillet 1998 ;
Code Cons. Hab. art. L. 613-1 s.

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