Comprendre la législation de la copropriété

Législation de copropriété
Législation de copropriété
La copropriété est un ensemble immobilier qui comporte au moins deux lots. Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le décret d'application du 17 mars 1967. On vous présente ici les dispositions qui y figurent.


Organisation de la copropriété

Les articles 2 et 3 définissent les différentes parties d'une copropriété :

L'article 8 pose pour principe que le "règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires". Cette règle reçoit trois exceptions. Sont autorisées les limites justifiées par :

L'article 14 indique que "la collectivité des copropriétaires est constituée d'un syndicat". Celui-ci établit le règlement de copropriété, qui a pour objet "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes". Il vote également un budget prévisionnel chaque année, pour "faire face aux dépenses courantes de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble".

  • les parties privatives sont celles qui sont "réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire" ;
  • les parties communes sont celles "affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux".
  • la destination de l'immeuble (immeuble d'habitation, immeuble à usage commercial, destination mixte) ;
  • les caractères de l'immeuble (copropriété de standing ou pas) ;
  • la situation de l'immeuble (zone inondable, routes avoisinantes, etc.).

Administration de la copropriété

L'article 17 dispose que "les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires", et que "leur exécution est confiée à un syndic". Celui-ci peut éventuellement être assisté d'un conseil syndical. Le syndic peut être coopératif (un des copropriétaires membres du conseil syndical est élu syndic) ou professionnel. En général, les copropriétés font le choix d'un syndic professionnel, et des émoluments lui sont dus.

L'article 22 prévoit que "chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes". En vertu de l'article 24, les décisions prises par l'assemblée générale le sont à la "majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés", sauf lorsque la loi en dispose autrement. Ainsi, les "travaux affectant l'aspect extérieur du bâtiment et réalisés aux frais du copropriétaire" concerné sont adoptés à la "majorité des voix de tous les copropriétaires", y compris ceux qui sont absents ou non représentés (c'est la majorité de l'article 25). D'autres travaux sont votés à la majorité de l'article 26 (majorité des 2/3).

Actions en justice menées par la copropriété

L'article 42 indique que les actions en justice engagées entre un copropriétaire et le syndicat ou entre les copropriétaires entre eux "se prescrivent par un délai de dix ans". Le copropriétaire qui aurait réalisé des travaux sans autorisation préalable ne pourra par exemple pas être condamné à démolir si plus de dix ans se sont écoulés depuis la réalisation des travaux.

Par ailleurs, les actions "qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales" doivent être introduites "dans un délai de deux mois à compter de la notification" de la décision. Seuls les copropriétaires "opposants ou défaillants" peuvent saisir la justice afin de faire annuler la décision. Ceux qui ont approuvé la décision lors de l'assemblée générale ne peuvent revenir ultérieurement sur leur vote.

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