Location de 1989 : durée du bail

Durée du bail

Si le propriétaire-bailleur est un particulier : 3 ans.

Si le propriétaire-bailleur est une personne morale (société) : 6 ans.

Un bail plus court (mais au minimum d'un an) peut être autorisé, si le propriétaire veut reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ce cas, la nature de l'événement doit être précisée dans le contrat de bail et sa réalisation doit être confirmée au locataire deux mois avant le terme du bail.

Sous réserve du respect de ces minimas, les parties sont libres de déterminer entre elles la durée du bail.

Le propriétaire peut-il donner congé avant la date de l'expiration du bail ?

Le propriétaire qui souhaiter récupérer l’immeuble loué doit en principe attendre l’arrivée du terme prévu dans le bail.

De plus, il doit notifier au locataire son congé par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d’huissier) six mois avant la fin du bail (c’est le préavis de six mois). Le congé donné par le propriétaire doit obligatoirement être motivé, au choix :
- par la reprise du logement pour habitation : dans ce cas, le congé doit préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, qui peut être le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis un an, et les ascendants et descendants des personnes précitées. Il s’agit du renouvellement du bail ;
- par la vente du bien, pour lequel le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire que le congé donné au locataire pour ce motif s’analyse en une offre de vente à son profit. La lettre notifiant le congé doit impérativement énoncer les conditions d’exercice de cette offre (prix, conditions de vente) ;
- par un motif légitime et sérieux (retard systématique dans le paiement des loyers, dégradations du logement, troubles du voisinage causés par le locataire, …). On parle ici d’expulsion.

Si le propriétaire oublie de notifier au locataire son congé ou de proposer le renouvellement du bail dans les délais légaux, le bail est reconduit tacitement pour une durée de trois ans. Le loyer reste identique.

Toutefois, le propriétaire peut, dès lors que le locataire ne remplit pas ses obligations ou commet une faute, demander au juge de prononcer la résiliation anticipée du bail. L’appréciation de la faute est évidemment laissée au juge.

Le bail peut aussi être rompu avant l’arrivée du terme :
Si les deux parties conviennent de mettre un terme à leur contrat de façon anticipée (résiliation conventionnelle) ;

Si le contrat contient une ou plusieurs clauses résolutoires, dont la validité est strictement encadrée. La loi du 6 juillet 1989 n’autorise que quatre hypothèses justifiant une clause résolutoire :
- le non-paiement des loyers au terme convenu ;
- le non-paiement des charges ;
- le non-versement du dépôt de garantie ;
- le défaut de souscription d’une assurance de risques locatifs.

Si le fait prévu dans la clause survient, le propriétaire doit, par le biais d’un commandement (délivré par exploit d’huissier dans les trois premières hypothèses), demander à son locataire de remédier à cette situation (payer les loyers, souscrire à l’assurance, …). Le locataire dispose d’un délai de deux mois dans les trois premières hypothèses, d’un mois dans la dernière. Passé ce délai, et si la situation est restée inchangée, la clause résolutoire produit ses effets. Le locataire peut à tout moment saisir le juge d’une demande de délai de paiement.

Le locataire peut-il donner congé avant la date de l'expiration du bail ?

Oui, à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis de trois mois.
Ce préavis se réduit à un mois :
- en cas d’obtention d’un premier emploi ;
- en cas de mutation professionnelle ;
- en cas de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
- pour les personnes âgées de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ;
- pour les bénéficiaires du RMI.

Le congé n’a pas à être motivé mais doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d’huissier).
Attention : le préavis commence dès la réception de la lettre.

Loi du 6/7/1989 : Art. 7, 10 à 15, 24 et 25 - Loi du 21/7/1994