Location de 1989 : durée du bail

Article mis à jour le

La durée du bail pour une location de 1989
La durée du bail pour une location de 1989

La loi du 6 juillet 1989 s'applique à tous les contrats, quelle que soit la date de leur conclusion.



Durée du bail

Si le propriétaire-bailleur est un particulier : trois ans.

Si le propriétaire-bailleur est une personne morale (société) : six ans.

Un bail plus court (mais au minimum d'un an) peut être autorisé si le propriétaire veut reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ce cas, la nature de l'événement doit être précisée dans le contrat de bail et sa réalisation doit être confirmée au locataire deux mois avant le terme du bail.

Sous réserve du respect de ces minimas, les parties sont libres de déterminer entre elles la durée du bail.

Le propriétaire peut-il donner congé avant la date de l'expiration du bail ?

Le propriétaire qui souhaite récupérer l'immeuble loué doit, en principe, attendre l'arrivée du terme prévu dans le bail.

De plus, il doit notifier au locataire son congé par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d'huissier) six mois avant la fin du bail (c'est le préavis de six mois). Le congé donné par le propriétaire doit obligatoirement être motivé, au choix :

  • par la reprise du logement pour habitation : dans ce cas, le congé doit préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, qui peut être le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis un an, et les ascendants et descendants des personnes précitées. Il s'agit du renouvellement du bail,
  • par la vente du bien, pour lequel le locataire bénéficie d'un droit de préemption, c'est-à-dire que le congé donné au locataire pour ce motif s'analyse en une offre de vente à son profit. La lettre notifiant le congé doit impérativement énoncer les conditions d'exercice de cette offre (prix, conditions de vente),
  • par un motif légitime et sérieux (retard systématique dans le paiement des loyers, dégradations du logement, troubles du voisinage causés par le locataire). On parle ici d'expulsion.

Nouveauté : pour les baux signés à partir du 27 mars 2014, lorsqu'il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou habiter avant un certain délai :

- congé pour reprise : deux ans si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'achat ou terme du bail s'il intervient plus de deux ans après l'achat,

- congé pour vente : terme du 1er renouvellemmment du bail en cours.

A noter aussi que le renouvellement d'un bail d'un locataire âgé et doté de faibles ressources est automatique sauf si le bailleur le reloge ou s'il est lui même âgé et doté de faibles resources :

- bail signé avant le 27 mars 2014 : locataire plus de 70 ans et ressources inférieures à 26 235,30 € sauf si le bailleur a plus de 60 ans et les mêmes ressources,

- bail signé après le 27 mars 2014 : locataire  plus de 65 ans et ressources inférieures au plafond de ressources applicables à l'attribution d'un logement conventionné APL sauf si son bailleur a plus de 65 ans et les mêmes ressources.

Si le propriétaire oublie de notifier au locataire son congé ou de proposer le renouvellement du bail dans les délais légaux, le bail est reconduit tacitement pour une durée de trois  ou six ans. Le loyer reste identique.

Toutefois, le propriétaire peut, dès lors que le locataire ne remplit pas ses obligations ou commet une faute, demander au juge de prononcer la résiliation anticipée du bail. L'appréciation de la faute est évidemment laissée au juge.

Le bail peut aussi être rompu avant l'arrivée du terme si les deux parties conviennent de mettre un terme à leur contrat de façon anticipée (résiliation conventionnelle) ;

Si le contrat contient une ou plusieurs clauses résolutoires, dont la validité est strictement encadrée. La loi du 6 juillet 1989 n'autorise que quatre hypothèses justifiant une clause résolutoire :

  • le non paiement des loyers au terme convenu,
  • le non paiement des charges,
  • le non versement du dépôt de garantie,
  • le défaut de souscription d'une assurance de risques locatifs.

Si le fait prévu dans la clause survient, le propriétaire doit, par le biais d'un commandement (délivré par exploit d'huissier dans les trois premières hypothèses), demander à son locataire de remédier à cette situation (payer les loyers, souscrire à l'assurance). Le locataire dispose d'un délai de deux mois dans les trois premières hypothèses, d'un mois dans la dernière. Passé ce délai, et si la situation est restée inchangée, la clause résolutoire produit ses effets. Le locataire peut à tout moment saisir le juge d'une demande de délai de paiement.

Le locataire peut-il donner congé avant la date de l'expiration du bail ?

Oui, à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis de trois mois.
Ce préavis se réduit à un mois :

  • en cas d'obtention d'un premier emploi,
  • en cas de mutation professionnelle,
  • en cas de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
  • pour les personnes âgées de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile,
  • pour les bénéficiaires du RSA ou de l'allocation adulte handicapée,
  • en zone "tendue" (décret du 10 mai 2013),
  • en cas d'attribution d'un logement social.

Le congé n'a pas à être motivé, mais doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, voire par remise nen main propre.

Soyez prudent car le préavis commence dès la réception de la lettre.

Loi du 6 juillet 1989 : Art. 7, 10 à 15, 24 et 25 - Loi du 21 juillet 1994