Location de 1989 : durée du bail

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 6 juin 2013 - fiche pratique
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duree bail location 1989

La durée du bail pour une location de 1989

La loi du 6 juillet 1989 s'applique à tous les contrats, quelle que soit la date de leur conclusion.


Durée du bail

Si le propriétaire-bailleur est un particulier : 3 ans.

Si le propriétaire-bailleur est une personne morale (société) : 6 ans.

Un bail plus court (mais au minimum d'1 an) peut être autorisé, si le propriétaire veut reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ce cas, la nature de l'événement doit être précisée dans le contrat de bail et sa réalisation doit être confirmée au locataire 2 mois avant le terme du bail.

Sous réserve du respect de ces minimas, les parties sont libres de déterminer entre elles la durée du bail.

Le propriétaire peut-il donner congé avant la date de l'expiration du bail ?

Le propriétaire qui souhaite récupérer l'immeuble loué doit en principe attendre l'arrivée du terme prévu dans le bail.

De plus, il doit notifier au locataire son congé par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d'huissier) 6 mois avant la fin du bail (c'est le préavis de 6 mois). Le congé donné par le propriétaire doit obligatoirement être motivé, au choix :

  • par la reprise du logement pour habitation : dans ce cas, le congé doit préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, qui peut être le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis 1 an, et les ascendants et descendants des personnes précitées. Il s'agit du renouvellement du bail ;
  • par la vente du bien, pour lequel le locataire bénéficie d'un droit de préemption, c'est-à-dire que le congé donné au locataire pour ce motif s'analyse en une offre de vente à son profit. La lettre notifiant le congé doit impérativement énoncer les conditions d'exercice de cette offre (prix, conditions de vente) ;
  • par un motif légitime et sérieux (retard systématique dans le paiement des loyers, dégradations du logement, troubles du voisinage causés par le locataire...). On parle ici d'expulsion.


Si le propriétaire oublie de notifier au locataire son congé ou de proposer le renouvellement du bail dans les délais légaux, le bail est reconduit tacitement pour une durée de 3 ans. Le loyer reste identique.

Toutefois, le propriétaire peut, dès lors que le locataire ne remplit pas ses obligations ou commet une faute, demander au juge de prononcer la résiliation anticipée du bail. L'appréciation de la faute est évidemment laissée au juge.

Le bail peut aussi être rompu avant l'arrivée du terme : si les 2 parties conviennent de mettre un terme à leur contrat de façon anticipée (résiliation conventionnelle) ;

Si le contrat contient une ou plusieurs clauses résolutoires, dont la validité est strictement encadrée. La loi du 6 juillet 1989 n'autorise que 4 hypothèses justifiant une clause résolutoire :

  • le non-paiement des loyers au terme convenu ;
  • le non-paiement des charges ;
  • le non-versement du dépôt de garantie ;
  • le défaut de souscription d'une assurance de risques locatifs.


Si le fait prévu dans la clause survient, le propriétaire doit, par le biais d'un commandement (délivré par exploit d'huissier dans les 3 premières hypothèses), demander à son locataire de remédier à cette situation (payer les loyers, souscrire à l'assurance...). Le locataire dispose d'un délai de 2 mois dans les 3 premières hypothèses, d'un mois dans la dernière. Passé ce délai, et si la situation est restée inchangée, la clause résolutoire produit ses effets. Le locataire peut à tout moment saisir le juge d'une demande de délai de paiement.

Le locataire peut-il donner congé avant la date de l'expiration du bail ?

Oui, à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis de 3 mois.
Ce préavis se réduit à un mois :

  • en cas d'obtention d'un premier emploi ;
  • en cas de mutation professionnelle ;
  • en cas de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
  • pour les personnes âgées de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ;
  • pour les bénéficiaires du RSA.


Le congé n'a pas à être motivé mais doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d'huissier).
Soyez prudent car le préavis commence dès la réception de la lettre.


Loi du 6 juillet 1989 : Art. 7, 10 à 15, 24 et 25 - Loi du 21 juillet 1994

Si en cours de location, le bien loué change de main (par exemple, un particulier rachète l'immeuble à une personne morale), le locataire continue à bénéficier de la durée prévue initialement (6 ans dans notre exemple, bien que la durée des baux accordés par ce type de propriétaire soit de 3 ans).

Une fois le congé donné, le locataire peut déménager, établir l'état des lieux et restituer les clés mais reste débiteur des loyers dus pendant la période de préavis.


 

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