Location libre : signature du bail

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 6 juin 2013 - fiche pratique
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La location libre : la signature du bail

Un bail écrit est obligatoire, signé par le propriétaire (le bailleur) et le locataire (le preneur). Le bail verbal n'est pas nul, mais en cas de litiges, la preuve des caractéristiques du bien et de la date du début du contrat sera très difficile à apporter. Il est donc fortement déconseillé de se passer d'un contrat écrit, que le propriétaire est en tout état de cause obligé d'établir si le locataire en fait la demande.


Que faut-il faire ?

Rédiger en 2 exemplaires (ou plusieurs en cas de colocation, chaque colocataire ayant droit à un exemplaire du bail), un contrat précisant :

  • le nom (ou la dénomination) du bailleur et son domicile (ou son siège social), ainsi que le cas échéant, ceux de son mandataire ;
  • les caractéristiques de la location (nombre de pièces, présence d'un garage...) ;
  • l'énumération des parties de l'immeuble à usage commun ;
  • la désignation des locaux à usage exclusif du locataire ;
  • la destination de la chose louée (habitation, exercice d'une profession libérale...) ;
  • le prix et les dates de paiement du loyer ;
  • les règles et la date de révision du loyer, si celui-ci est prévu ;
  • la date de départ de la location et sa durée ;
  • le montant du dépôt de garantie, éventuellement ;
  • une clause de résiliation du bail en cas de non-paiement par le locataire des sommes dues (loyers, charges, dépôt de garantie) ou s'il ne souscrit pas d'assurance locative.


Le contrat peut comporter d'autres mentions ou d'autres clauses librement définies par le bailleur et le locataire. Certaines clauses ne sont cependant pas écrites comme par exemple celle qui impose au locataire, comme mode de paiement du loyer, l'ordre de prélèvement automatique sur son compte courant ou encore celle qui l'oblige à s'assurer auprès d'une compagnie choisie par le bailleur.

A noter : un bail signé par l'un des conjoints a la même valeur que s'il est signé par les 2. En revanche, si le bail est signé par un seul des concubins, il est seul locataire, l'autre concubin n'a aucun droit sur le logement. De ce fait, le propriétaire ne peut pas recouvrir des loyers impayés sur ce concubin.

Pour les partenaires d'un pacte civil de solidarité, si un seul a signé le bail, l'autre n'a aucun droit sur le logement. Cependant, il est tenu solidairement au paiement du loyer et des charges s'il s'agit du logement commun au couple. Si le bail a été conclu par les 2 partenaires, ils sont tous les 2 locataires et les décisions s'imposent aux 2.


Joindre :

  • une copie du règlement de copropriété (quand il existe) ;
  • un nouvel état des lieux ;
  • l'attestation d'assurance du locataire ;
  • un dossier de diagnostic technique. Désormais, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire sans que ces derniers n'aient à en faire la demande. Alors qu'un doute planait sur les locations concernées par le DPE, la loi indique expressément que le DPE est obligatoirement annexé à tout contrat de location, sauf lorsqu'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail rural.

Quels sont les frais ?

Notaire

Les frais de rédaction sont inclus dans les honoraires. Ils sont calculés d'après le montant total des loyers dus pendant toute la durée du bail.
Le recours à un notaire n'est pas obligatoire, sauf pour les baux supérieurs à 12 ans.

Agent immobilier

Les tarifs sont libres, ils varient donc selon l'agence immobilière.
L'intervention d'un agent immobilier n'est pas non plus obligatoire.

Comment faire l'état des lieux ?

Le propriétaire (ou son représentant) et le locataire visitent le logement et font un constat écrit indiquant ce qui s'y trouve et les défauts constatés. Il est indispensable de noter tous les défauts, même ceux qui paraissent minimes (évier ébréché, tâches sur les murs).

Le constat est rédigé sur papier libre en 2 exemplaires et signé par le propriétaire et le locataire.

Si le propriétaire refuse de signer le constat : d'abord lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, lui demandant d'accepter un état des lieux. Ensuite : faire établir un état des lieux par un huissier.
Seul l'état des lieux dressé par huissier est payant. Un agent immobilier ne peut pas facturer un état des lieux. Les frais doivent être partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

En l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en parfait état et doit le rendre dans le même état.


Loi du 23 décembre 1986 : Art. 3 s, Loi du 21 juillet 1994

A noter : même dans le cas de ce qui pourrait être considéré comme une amélioration, le bailleur est en droit de demander une remise en état de l'appartement, pour qu'il soit conforme à l'état dans lequel il a été trouvé lors de l'entrée dans les lieux (conformément à l'état des lieux, cosigné).

Expulsion, charges locatives, syndic...

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