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Parties communes ou privatives de copropriété

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 6 juin 2013 - fiche pratique
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Les parties communes ou privatives de copropriété

Dans un immeuble comportant plusieurs lots de copropriété, chacun des copropriétaires est propriétaire de parties privatives (un appartement par exemple) et de parties communes (terrain, accès, locaux techniques...). Le règlement de copropriété peut toujours prévoir une répartition différente et, dans ce cas, c'est lui qui fait loi.


Parties privatives

L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé". Elles sont, en principe, déterminées par le règlement de copropriété.
En l'absence de précision légale, on considère en pratique que sont notamment privatifs :

L'intérieur des appartements, locaux commerciaux ou professionnels
Certains éléments de ces intérieurs, étant intégrés dans un tout, ne peuvent être supprimés ou modifiés (dans la mesure où l'aspect extérieur de l'immeuble ou son bon état se trouvent concernés) qu'avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Sont purement privatifs :

  • la porte d'entrée : entretien à la charge du copropriétaire. Son aspect ne peut être modifié sans l'accord de l'assemblée générale. La sonnette, si elle n'a pas été installée à la construction, peut être laissée au goût de chacun ;
  • l'entrée, le salon, la salle de séjour, les chambres : les plafonds (plâtre, peinture) ; les cloisons de séparation des pièces (mais pas les gros murs) ; les revêtements décoratifs (papiers, tissus, peinture) ; les châssis de fenêtres, la vitrerie, la sonnerie ; les portes de communication (menuiserie et serrurerie) ; les volets, persiennes, stores, jalousies (mais attention à ne pas les modifier ou les installer sans l'accord du syndic ou de l'assemblée) ; les parquets ou revêtements de sol ; les cheminées (mais pas les conduits) ;
  • la cuisine : le plafond ; les cloisons ; les carrelages (de sol et muraux) ; les canalisations d'eau à partir de la colonne montante ou jusqu'à la descente ménagère ; toute la robinetterie ; les siphons ; la hotte ; les éviers ;
  • la salle d'eau, la salle de bains, le cabinet de toilette : le plafond, les cloisons, les carrelages ; la baignoire avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le lavabo avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le bidet avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le chauffe-eau (le cas échéant) ;
  • les WC, la cuvette ; le siphon ; la chasse d'eau à partir de la colonne montante, les tuyauteries et canalisations jusqu'à la chute.



Les locaux accessoires réservés au seul copropriétaire (cave, parking...)

Parties communes

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (loi du 10 juillet 1965, article 3) :

  • le sol : les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, le gros-œuvre des bâtiments ;
  • les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
  • les locaux des services communs ;
  • les passages et corridors ;
  • les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisation y afférant qui traversent des locaux privatifs : l'ascenseur et le chauffage central. La chaudière et les installations sont la propriété commune du Syndicat et, pour éviter de graves perturbations pour l'ensemble de l'installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage qui se trouvent dans les appartements.

Pour les travaux autorisés par l'assemblée générale, on aura recours à l'entreprise habituellement chargée de l'entretien de l'installation.

  • les vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi que les vidoirs s'ils sont collectifs ; par contre, s'ils existent dans chaque appartement à usage individuel, les vidoirs sont des éléments privatifs ;
  • l'antenne collective : pour faire un raccordement de poste, ne faire appel qu'à l'installateur de l'antenne collective.


Le même texte ajoute que "sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

  • le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
  • le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
  • le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
  • le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes."



Loi du 10 juillet 1965 : Art. 2 s.

Expulsion, charges locatives, syndic...

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