Pas-de-porte : ce que vous devez savoir

Par : Caroline Boithiot - Dernière modification : 22 mai 2013 - fiche pratique
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pas de porte

Qu'est-ce qu'un pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est une somme d'argent versée par le nouveau locataire d'un local à son propriétaire. Il peut être considéré soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité compensatrice de la dépréciation du bien.


Pas-de-porte : qu'est-ce que c'est ?

Le pas-de-porte est une somme d’argent versée par le nouveau locataire (le preneur) au propriétaire du local (le bailleur), avant sa prise de possession des murs. Il s’agit d’une sorte de droit d’entrée qui se pratique régulièrement.

NB : Ne confondez pas le pas-de-porte avec le droit au bail. Le droit au bail est, quant à lui, versé par le nouveau locataire à l'ancien locataire lorsque ce dernier lui cède un bail existant.

Nature juridique du pas-de-porte

Une indemnité :
En cas de litige, le pas-de-porte sera considéré par les tribunaux comme une indemnité. Le pas-de-porte est alors la contrepartie de la dévaluation de la valeur du local : puisque le locataire détient le droit au renouvellement du bail, le bailleur ne pourra sans doute pas reprendre le local à sa guise. S’il en fait la demande, il devra s’acquitter d’une indemnité d'éviction auprès du locataire.

Un supplément de loyer :
Le pas-de-porte permet au propriétaire d’anticiper une augmentation des loyers qui ne suivrait pas la valeur locative réelle des locaux. Dans ce cas, il rentre dans le calcul du loyer au moment du renouvellement du bail. Le pas-de-porte peut également être mixte (mi-supplément de loyer, mi-indemnité).

La nature du pas-de-porte doit être clairement exposée dans le bail commercial. Dans le cas contraire, le tribunal l’interprètera comme un supplément de loyer.

Fiscalité du pas-de-porte

Si le pas-de-porte est une indemnité :
Le bailleur ne sera pas imposé sur le pas-de-porte. En ce qui concerne le locataire, le pas-de-porte n’est pas une charge déductible, mais un élément du fonds de commerce figurant au bilan.

Si le pas-de-porte est un supplément de loyer :
Le bailleur le déclare comme revenu foncier. Il est assujetti à l’impôt sur le revenu. Lorsque le bailleur est une personne morale, le pas-de-porte est imposable au titre du bénéfice industriel et commercial (BIC). En ce qui concerne le locataire, le pas-de-porte est déductible des résultats, en pourcentage de la durée du bail (1/9ème par an), si le loyer stipulé dans le bail est anormalement bas.

Montant du pas-de-porte

Le montant du pas-de-porte est déterminé entre les parties, en fonction du dynamisme économique de la zone dans laquelle le local se situe.

 

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