Pas de porte : l'essentiel

L'essentiel à savoir sur le pas de porte
L'essentiel à savoir sur le pas de porte
La création d'une entreprise peut amener l'entrepreneur à verser un pas de porte. Avant de payer ce droit d'entrée, il est essentiel de connaître son fonctionnement et ses conséquences fiscales.


Définition du pas de porte

Un pas-de-porte est un droit d'entrée. Il s'agit d'une somme d'argent payée par un futur locataire au propriétaire des murs, lors de la conclusion d'un bail commercial. Cette somme n'est pas récupérable par le locataire.

La notion de pas de porte est souvent confondue avec celle de droit au bail. À la différence du pas de porte, le droit au bail est une somme payée par un nouveau locataire à l'entrepreneur en place qui quitte les lieux en cours de bail. Le pas de porte quant à lui est une somme payée au propriétaire des locaux en surplus des futurs loyers convenus entre eux lors de la signature du bail.

Qualification juridique du pas de porte

Juridiquement, un pas de porte peut revêtir trois formes.

  • un supplément de loyer : le pas-de-porte peut constituer un supplément de loyer. Il permet ainsi au propriétaire des murs de se prémunir contre des hausses du loyer qui ne correspondraient pas à la hausse réelle de la valeur locative de ses locaux. Dans l'hypothèse où le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, son montant est pris en compte pour le calcul du loyer au moment du renouvellement du bail.
  • une contrepartie pécuniaire : le pas-de-porte peut également correspondre juridiquement à une "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer".
  • une indemnité pour dépréciation : enfin, le pas-de-porte peut être perçu comme une indemnité dont le montant représenterait une contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux.

Fiscalité liée au pas de porte

Une fiscalité différente selon la qualification juridique

La qualification juridique attribuée par un bailleur au pas de porte (supplément de loyer, contrepartie pécuniaire ou indemnité pour dépréciation) doit être indiquée dans le bail. En effet, elle détermine le régime fiscal applicable au pas de porte. Si le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, le bailleur doit alors le déclarer en tant que revenu foncier. Il est, de plus, assujetti à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti.

S'agissant du locataire, le pas-de-porte correspond alors à une charge déductible de ses résultats.

Si le pas-de-porte est assimilé, juridiquement, à une indemnité, son montant n'est pas imposable pour le bailleur. S'agissant du locataire, le pas-de-porte constitue alors un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif de son bilan.

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