Pas de porte, fonds de commerce, bail : les différences

Pas de porte, fonds de commerce et bail
Pas de porte, fonds de commerce et bail
Le pas-de-porte, le droit au bail, le fonds de commerce et le bail commercial sont des notions bien distinctes. Pourtant, leur définition n’est pas toujours claire dans l’esprit des intéressés, ce qui entraîne confusion et malentendus lors des négociations entre propriétaires et commerçants, par exemple. Retour sur leur définition. 


Pas-de-porte

Le pas-de-porte correspond à la somme d’argent versée par le futur locataire (le preneur) au propriétaire des locaux loués (le bailleur), lors de la conclusion du bail.

Il correspond soit à une indemnité compensatrice de la dépréciation de la valeur du bien, soit à un supplément de loyer.

Droit au bail

Le droit au bail est la somme payée par le nouveau locataire au locataire sortant, en cas de reprise d’un bail commercial existant.

Le nouveau locataire achète au locataire sortant le droit de bénéficier d’un bail commercial en cours, dans des conditions identiques, notamment en ce qui concerne le loyer et pour la durée restant à courir.

Fonds de commerce

Le fonds de commerce comprend généralement le matériel, le mobilier, la clientèle, et la marque d’un commerce. C'est une notion beaucoup plus large que le droit au bail.

Matérialisée par le bail commercial, la location est l'acte qui lie le commerçant au propriétaire du fond de commerce et qui lui permet de l’exploiter en contrepartie d’un loyer annuel

Fiscalité du pas-de-porte

Lorsque le pas-de-porte représente une indemnité, le bailleur n'est pas imposé. Pour le locataire, il s’agit d'un élément du fond de commerce figurant au bilan.

Lorsque le pas-de-porte est un loyer, le bailleur le déclare comme revenu foncier. Il est également soumis à l'impôt sur le revenu.

Pour le locataire, le pas-de-porte est déductible des résultats (pourcentage de la durée du contrat à raison de 1/9ème par an), à condition que le loyer fixé dans le bail se situe très en-dessous des prix du marché.

Fiscalité du droit au bail

Le prix du droit au bail constitue, pour le locataire sortant-cédant, un revenu qui est pris en compte pour la détermination de son bénéfice imposable.

Pour le locataire entrant-acquéreur, le droit au bail constitue un élément incorporel non amortissable et qui doit être porté à l’actif du bilan, au même titre qu’un fonds de commerce.

Fiscalité du fonds de commerce

Le prix du fonds est plus élevé que celui d’un simple droit au bail car il tient compte de la valorisation de l’entreprise liée à sa fréquentation par la clientèle. Le régime fiscal est le même que pour le droit au bail. Le fonds de commerce constitue, pour l’acquéreur, un élément incorporel non amortissable qui figure à l’actif immobilisé

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