Principaux outils de défiscalisation immobilière

Les investissements locatifs présentent de nombreux avantages
Les investissements locatifs présentent de nombreux avantages
La défiscalisation immobilière permet a un propriétaire d'acheter un logement en empruntant et en le louant. Il rembourse son emprunt avec le loyer reçu et sa réduction d'impôt. Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel remplace la loi Duflot et permet à un propriétaire de ne pas payer d'impôts ou presque pendant plusieurs année, mais il faut savoir prendre tout de même certaines précautions.


Objectif défiscalisation n° 1 : la réduction d'impôt

Il existe de nombreuses lois de défiscalisation immobilière : nouvelle loi Pinel, Censi-Bouvard, Lmp (loueur meublé professionnel), Lmnp (loueur meublé non professionnel), Malraux et Monuments historiques avec pour point commun :

  • le montant de la réduction d'impôt dépend de la somme que vous investirez et de votre situation patrimoniale,
  • vous devenez propriétaire d'un bien immobilier.

Vous pouvez investir sans apport initial (ou faible), en empruntant. Il existe des conditions très précises dans chaque cas.

Leurs différences :

  • le mécanisme de la réduction d'impôt est propre à chaque loi,
  • selon les lois, l'impact principal est sur l'impôt sur le revenu, l'ISF, ou la TVA sur le bien acheté, parfois les trois en même temps.
  • le montant de la réduction d'impôt est parfois plafonné : Pinel, jusqu'à 63 000 € sur 6, 9 ou 12 ans ; et parfois sans plafond (LMP),
  • le type de bien que vous pouvez acheter : parfois neuf, ancien

Pour les réductions d’impôts : faites bien vos simulations afin de choisir le dispositif adapté.

Bon à savoir : n’hésitez pas à vous faire  conseiller par un cabinet de défiscalisation spécialisé, leur intervention est gratuite.

 

Les réductions d'impôt

Pinel

Jusqu'à 63 000 €

Duflot (remplacé par Pinel)

Jusqu'à 54 000 €

LMP

Pas de limite de réduction d'impôt 

           Déductible de l'ISF

           Récupération TVA sur achat du bien

LMNP et Censi-Bouvard

Déduction des charges de vos revenus locatifs (loyers)

Déduction d'une partie du montant du bien (amortissement) de vos revenus locatifs (loyers)

Récupération TVA sur achat du bien

+ une réduction d'impôt dans le cadre Censi-Bouvard

Pinel Outre-mer

Jusqu'à 96 000 € 

Malraux

Vous pouvez imputer sans limite les déficits fonciers (sauf intérêt d'emprunt)

Monuments historiques

Pas de limite de réduction d'impôt 

Vous pouvez imputer à votre revenu global (pas foncier) le montant des travaux, sans limite

Devenir propriétaire sans apport

Inutile de disposer de fonds pour réaliser votre investissement immobilier en défiscalisation. Dans la plupart des cas, vous pouvez le financer à 80/100 % à crédit.

Il est même préférable d'emprunter, car les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers que vous recevez. Vous ne payez donc pas les intérêts de l'emprunt.

Nos conseils :

  • vous devez avoir une capacité d'endettement adaptée à l'investissement,
  • incluez les coûts annexes (frais de notaire) dans le montant à emprunter,
  • si vous passez par un cabinet de défiscalisation, demandez-lui de vous aider à négocier votre emprunt auprès de la banque, ils ont parfois accès à des taux préférentiels.

Emprunter vous permet d'obtenir un double « effet de levier » :

  • fiscal : les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers que vous recevez. Vous ne payez donc pas les intérêts de l'emprunt,
  • financier : vous placez à un taux supérieur au taux auquel vous empruntez.

En cas de décès ou invalidité, l'assurance sur votre emprunt se substitue à vous pour les remboursements restants. Vous ou vos héritiers bénéficient donc :

  • d'un capital : la propriété du bien immobilier,
  • d'une rente : la perception des loyers mensuels (qui servaient avant l'accident à rembourser l'emprunt).

Préparez votre retraite

Préparer financièrement votre retraite revient à mettre en place des revenus stables et sans risque afin de maintenir votre niveau de vie. C'est le cas des loyers que vous percevrez sur votre bien immobilier.

L'investissement en défiscalisation comporte des risques, si vous achetez un bien de mauvaise qualité et sans potentiel. La clef de votre investissement est de choisir un emplacement avec potentiel de développement, afin que vous trouviez:

  • facilement des locataires, si vous décidez de louer,
  • un acheteur facilement, si vous préférez vendre un jour.

A noter : la réforme du système des retraites a abouti à la création du Plan Epargne Retraite (PERP) que vous devez connaître comme produit de défiscalisation, qui a ses avantages et inconvénients.

L'assurance décès "défiscalise" aussi

En cas de décès ou invalidité, l'assurance sur votre emprunt prend en charge les remboursements restant. Vous ou vos héritiers bénéficient donc :

  • d'un capital : la propriété du bien immobilier,
  • d’une rente : la perception des loyers mensuels (qui servaient avant l'accident à rembourser l'emprunt).

Nos conseils : vérifiez bien les clauses de votre assurance emprunteur.

Vidéo : le dispositif Scellier, présenté par un notaire de la Chambre des Notaires de Paris

En partenariat avec la Chambre des Notaires, Pratique.fr vous propose de compléter la lecture de cet article par la vidéo suivante :