Propriétaire : comment résilier un bail ?

Résiliation d'un bail
Résiliation d'un bail

En cours de bail, seul le locataire peut mettre fin à la location. Le propriétaire qui veut reprendre son logement ne peut le faire avant l'expiration du bail, sauf si le locataire ne remplit pas ses obligations. Trois motifs seulement permettent au bailleur de donner congé à son locataire. La résiliation se fait selon un calendrier précis et dans le respect des formalités de fin de bail.



étape 1

Vérifiez que vous entrez dans l'un des trois motifs de résiliation de bail par un propriétaire autorisés par la loi :

  • la vente du logement (le locataire a la priorité pour acheter),
  • l'occupation du logement par le propriétaire ou par un membre de sa famille,
  • un motif légitime et sérieux (manquement du locataire à ses obligations : non paiement du loyer, logement en mauvais état, détournement de l'usage du logement).

Il existe toutefois des locataires protégés :

- pour les baux signés avant le 27 mars 2014 : locataires âgés de plus de 70 ans et ressources inférieures à 26 235,30 € ou si le bailleur de plus de 60 ans a aussi des resssouces inférieures à ce montant,

-  pour les baux signés après le 27 mars 2014 : locataires âgés de plus de 65 ans et ressources inférieures au plafond pour l'attribution d'un logement conventionné APL ou si le bailleur du même âge a aussi des ressouces inférieures à ce montant APL.

La durée du bail d'un logement meublé occupé comme habitation principale est d'un an. Il est reconduit tacitement, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire. A l'expiration du contrat de location, le bailleur en respectant un préavis de trois mois peut refuser un renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime ou sérieux. Pour un logement loué à un étudiant, sa durée est limitée à 9 mois sans tacite reconduction. Depuis le 27 mars 2014 et la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové),  le propriétaire peut préciser certaines caractéristiques : montant du loyer et du dépôt de garantie, durée de la location, récupération des charges au forfait ou au réel. Pour les baux signés après le 27 mars 2014, le bénéficiaire de la reprise du logement ne peut être que le propriétaire lui même, son conjoint, ses parents ou les enfants de la famille.

étape 2

Pour une location libre, envoyez la lettre de résiliation de bail (LRAR ou par huissier de justice) à votre locataire au moins six mois avant le terme du bail en précisant bien le motif du congé (habiter, vendre, motif légitime et sérieux).

Pour un meublé, depuis le 27 mars 2014, le congé, pour être valable, doit ausi être adressé et motivé, comme pour une location libre.

étape 3

Faites un état des lieux de sortie avec votre locataire qui devra être établi selon des modalités à définir par décret ; il ne peut être facturé contrairement à l'état des lieux d'entrée.

Il se tient au moment où le locataire vous rend toutes les clés du logement.

Vous devez établir un état des lieux écrit, en deux exemplaires, signés par le locataire et vous-même.

étape 4

Si l'état des lieux est satisfaisant, vous disposez ensuite d'un mois pour restituer son dépôt de garantie à votre locataire

Si vous constatez des dégradations (hors usure normale), vous pouvez les retenir (en les justifiant) sur le dépôt de garantie. Attention ! Depuis le 27 mars 2014, la loi Alur du 27 mars 2014 vous pénalise si vous tardez à restituer le dépôt de garantie, l'indemnité étant égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé (pour les baux signés avant cette date, la pénalité est calculée sur la base du taux d'intérêt légal, soit 0,04 % pour 2014).

A noter : la loi Alur du 27 mars 2014 prévoit par décret à paraître l'actualisation d'une grille de vétusté à annexer au contrat de bail qui devrait permettre d'établir un abattement sur le devis de réparation.