Régime Micro foncier

Régime micro foncier
Régime micro foncier
Vous pouvez opter pour le régime du micro-foncier si vous louez un ou plusieurs biens immobiliers et que vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an. Il vous offre plusieurs avantages fiscaux. Mais attention, certains types de propriétés ne vous permettent pas d'en profiter.


Régime micro-foncier : qui est concerné ?

Vous êtes soumis à ce régime si les logements que vous louez vous rapportent moins de 15 000 € par an.

Comment calculez-vous votre revenu foncier ?

On calcule son revenu foncier avec :

  • les subventions de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) et les indemnités d'assurance que vous percevez pour loyers impayés,
  • les loyers en avance ou en retard sont compris dans le calcul des loyers encaissés au cours de l'année,
  • les provisions pour charges payées par le locataire, le droit de bail et la taxe additionnelle ne sont pas comptés.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Vous serez exempt de déclaration de revenus fonciers. Vous avez juste à inscrire directement le montant de vos recettes brutes foncières sur votre déclaration de revenus générale.

Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué au revenu brut pour estimer le revenu net foncier imposable : la somme imposée sera donc de 30 % inférieure à ce que vous avez reçu.

A noter : vous pouvez décompter du revenu net les déficits fonciers d'années antérieures, s'ils n'ont pas encore été imputés au 1er janvier de la première année d'application du régime micro-foncier.

Dans quels cas pouvez-vous être exclu du régime ?

Vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-foncier si vous ou un membre de votre foyer fiscal êtes propriétaire :

  • d'un logement neuf qui profite de l'amortissement Périssol, Besson ou Robien ; seuls les investissements locatifs réalisés en Scellier ou en Duflot sont compatibles,
  • d'un logement ancien qui profite de la déduction forfaitaire du dispositif Besson,
  • d'un monument historique ou assimilé,
  • d'un immeuble qui se trouve dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (loi Malraux), dans un secteur sauvegardé ou une zone franche urbaine.

Le régime d'imposition

Vous êtes soumis au régime réel lorsque :

  • les revenus locatifs de votre foyer fiscal dépassent 15 000 € par an,
  • vous donnez en location un logement dans le cadre d'un dispositif défiscalisant (Robien, Borloo) exclusif du régime micro-foncier,
  • vous êtes soumis au régime micro-foncier, mais optez pour le régime réel ; l'option est intéressante lorsque vos charges déductibles dépassent l'abattement de 30 % attaché à ce régime ; c'est généralement le cas les années où vous réalisez des travaux importants dans le logement loué ou lorsque vous remboursez un prêt immobilier.

Le régime réel consiste à déterminer votre revenu foncier imposable en déduisant de vos loyers les charges foncières que vous avez supportées dans l'année (voir ci-dessous). Les charges récupérables sur votre locataire ne sont pas déductibles.

Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers imposables, vous constatez un déficit foncier :

  • la fraction du déficit autre que celle née de la déduction des intérêts et frais d'emprunt est déductible de vos autres revenus imposables, dans la limite de 10 700 € par an (15 300 € si tout ou partie du déficit provient d'un logement loué en Périssol),
  • la fraction du déficit qui dépasse 10 700 € (ou 15 300 €), ainsi que celle liée à la déduction des intérêts et frais d'emprunt, est déductible de vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Quand vous optez pour le régime réel, c’est pour trois ans au moins incompressibles. Vous devez attendre la fin de ce délai triennale ou annuelle pour revenir au micro-foncier. Pour cela, il suffit de reporter vos revenus fonciers  sur la déclaration n° 2042 et de ne pas renvoyer de déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Pour la déclaration des loyers soumis au régime réel, remplissez une déclaration spécifique de revenus fonciers (n° 2044 ou 2044 S si vous louez un bien soumis à un dispositif spécial), disponible au centre des impôts ou sur Internet.

Vos revenus fonciers de 2014 vont être soumis à 15,5 % de contributions sociales, calculées sur le revenu net imposables (ou pour le micro-foncier, sur le revenu après abattement de 30 %). En cas de déficit foncier, vous ne subissez pas ces contributions. Une partie de la CSG payée (5,10 %) sera déductible de votre revenu imposable de 2015 (le montant déductible sera inscrit sur votre déclaration pré remplie des revenus 2015, que vous recevrez en avril 2016).

La déduction des charges

Lorsque vous êtes placé sous le régime réel, vous calculez vous-même votre revenu foncier imposable : il est déterminé par différence entre le montant des loyers encaissés en 2014, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (arriérés de loyers, payés d’avance) et celui des charges payées en 2014.

Ces charges sont déductibles pour leur montant réel :

  • certains travaux,
  • les frais de garde et de gestion (confiée à un professionnel),
  • 20 € par local pour les frais de téléphone et de correspondance,
  • les commissions versées à une agence pour la location,
  • les frais de procédure (litiges avec un locataire, etc.),
  • les primes d’assurance (incendie, dégât des eaux, loyers impayés),
  • la taxe foncière,
  • les provisions pour charges de copropriété,
  • les intérêts et assurances des crédits,
  • et les dépenses acquittées pour le compte du locataire qu’il n’a pas remboursées.

Sont déductibles les travaux d’entretien et de réparation incombant au propriétaire (remplacement de la chaudière, toiture) et les travaux qui améliorent le confort, sans modifier la surface habitable : installation d’un chauffage central, d’une salle de bains, isolation thermique, etc.

Les réparations normalement à la charge du locataire (petits travaux), mais supportées par le bailleur le sont également si elles sont faites avant l’arrivée du locataire ou rendues nécessaires par la vétusté ou un cas de force majeure (inondation) ou encore mises à sa charge dans le bail.

 A noter : les travaux pour lesquels vous avez bénéficié du crédit d’impôt en faveur du développement durable ne sont pas déductibles des revenus fonciers.