Syndic de copropriété

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 6 juin 2013 - fiche pratique
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syndic copropriete

Le syndic de copropriété

La constitution du syndic de copropriété est essentielle pour assurer la prise de décisions au sein d'une copropriété. Découvrez les droits et devoirs de ce regroupement de propriétaires et également comment agir face aux décisions prises.


Définition du syndicat de copropriété

Lorsqu'un immeuble est composé de plusieurs lots distincts (comme par exemple des appartements dans un seul et même immeuble) appartenant à différentes personnes (les copropriétaires), un régime spécifique s'applique, instauré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires regroupe l'ensemble des propriétaires des lots. Il veille à l'entretien de l'immeuble et à l'administration des parties communes de l'immeuble. La constitution en syndicat a lieu automatiquement sans formalités particulières.

Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il assure l'exécution de ses décisions prises en assemblée générale et administre l'immeuble au nom du syndicat.

Syndicat et conseil syndical

Il ne faut pas non plus confondre ces deux notions :

  • le syndic, personne physique ou morale, est le représentant légal du syndicat (donc, dans tous les actes de la vie civile et en justice) ; les missions qui lui sont confiées le sont à titre personnel ;
  • le conseil syndical assiste le syndic dans son travail et contrôle sa gestion. La constitution d'un conseil syndical est obligatoire, sauf si l'assemblée générale s'y oppose. Ses membres sont élus parmi les copropriétaires, les locataires-accédants, les membres d'une société d'attribution copropriétaire, leur conjoint ou leurs représentants légaux lors de l'assemblée générale pour une durée de 3 ans. Le conseil doit élire un président chargé d'assurer la liaison permanente avec le syndic.

Quelles sont les fonctions du syndic ?

  • faire respecter le règlement de copropriété ;
  • tenir à jour la liste des copropriétaires et les archives de la copropriété ;
  • appliquer les décisions de l'assemblée générale ;
  • se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement... ) ;
  • intervenir pour tous travaux urgents ;
  • recouvrer les charges auprès des copropriétaires ;
  • se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante (il peut demander des avances) ; il doit également faire voter par l'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d'entretien des parties communes susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir ;
  • conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale) ;
  • s'occuper de l'assemblée générale (convocation, procès-verbal... ).

Qui le désigne ?

  • le règlement de copropriété parfois ;
  • l'assemblée générale (à la majorité des voix de tous les propriétaires, présents ou absents) ;
  • le conseil syndical dans les syndicats coopératifs ;
  • le président du tribunal de grande instance, à la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires.

Qui peut être syndic ?

Le syndic doit être choisi parmi les personnes titulaires de la carte professionnelle de gestion immobilière (loi du 2 janvier 1970). Ces professionnels offrent en général toutes les garanties du point de vue de la compétence et du point de vue financier. Une assurance couvre, en outre, leur responsabilité civile

On peut cependant choisir un syndic non professionnel (ou syndic bénévole) uniquement parmi les copropriétaires ou leur conjoint. On évitera alors de payer des honoraires (le syndic non professionnel n'a pas à être rémunéré) et le copropriétaire étant directement concerné par la gestion de l'immeuble, attachera sans doute plus d'importance aux petits problèmes quotidiens (réparations) qu'il tâchera de résoudre à moindre frais.

Cependant, il faut savoir que cette activité demande une grande disponibilité et de solides connaissances en droit et en comptabilité. Le syndic non professionnel n'offre pas de garantie financière, il aura le plus grand mal à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité et sera personnellement responsable de sa gestion. Sur le plan pratique, cette solution n'est concevable que s'il s'agit d'une copropriété de faible importance (4 ou 5 copropriétaires).

Quels sont les honoraires d'un syndic ?

Ils ne sont pas réglementés et sont donc débattus librement et fixés par l'assemblée des copropriétaires à la majorité des voix.

Quelle est la durée de ses fonctions ?

3 ans au maximum, renouvelables.

Si l'on n'est pas satisfait du syndic, que faire ?

  • ne pas renouveler son mandat lorsqu'il vient à échéance ;
  • le faire révoquer par l'assemblée, en cours de mandat, si une faute peut être prouvée (mauvaise tenue des comptes, administration en contradiction avec les décisions de l'assemblée générale...). Un vote à la majorité des voix des copropriétaires est nécessaire.

A noter : la raison doit être sérieuse, sinon il peut demander des dommages et intérêts pour rupture abusive de son mandat.

 

Loi du 10 juillet 1965, Loi du 2 janvier 1970, Décret du 17 mars 1967.

 

 

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