Airbnb et locations meublées touristiques : tout savoir !

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Airbnb et locations meublées : tout savoir ! / iStock.com-vgajic
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Louer son logement meublé pendant son absence ou de manière saisonnière est aujourd’hui une transaction à la portée de tous et donc de plus en plus populaire. La meilleure preuve en est la prolifération des agences spécialisées et plateformes dédiées aux locations de logements saisonniers. Airbnb, Homelidays ou Abritel offrent des perspectives alléchantes aux locataires et propriétaires de logements meublés. Si l’activité s’annonce lucrative pour le bailleur saisonnier, la démultiplication des offres de location tend à diminuer l’accès au parc locatif pour les résidents des zones urbaines à forte densité démographique. Pour remédier à cela, la réglementation s’est durcie ces deux dernières années. Le point sur les droits et devoirs des bailleurs de meublés saisonniers.


Quelles sont les démarches à effectuer pour louer un meublé ?

Si vous souhaitez mettre votre résidence secondaire en location saisonnière, vous êtes tenus de remplir une déclaration de meublé touristique auprès de votre mairie de rattachement. Le non-respect de cette obligation rend passible d’une amende pouvant atteindre la somme de 450€. En cas de location d’une résidence principale (le meublé est occupé au moins 8 mois par an), la déclaration n’est pas requise. Cette règle est valable dans les villes comptant moins de 200 000 habitants et hors départements limitrophes de la capitale.

Le cas des villes de plus de 200 000 habitants

Les locations de meublés touristiques sont plus encadrées en zone urbaine de plus de 200 000 habitants et dans les départements limitrophes de Paris. Pour les résidences principales et secondaires, l’enregistrement des locations meublées de courtes durées à la mairie est obligatoire. À Paris par exemple, toute location touristique de courte durée doit être enregistrée. Le numéro d’enregistrement remis doit ensuite impérativement figurer sur les annonces de location saisonnière. La procédure, effectuée via un téléservice, se substitue à la procédure de déclaration préalable auprès de la municipalité.

Dans le cas d’une location d’un logement meublé qui ne constitue pas une résidence principale, les mairies concernées peuvent exiger une autorisation de changement d’usage du logement. À Paris, le bailleur doit également respecter des règles de compensation, qui nécessitent la transformation de surfaces commerciales pour compenser la perte de surface d’habitation du local transformé. Le bailleur doit proposer une compensation sur son patrimoine ou sur celui d’un tiers. Ces règles ont pour but de préserver l’équilibre entre les surfaces habitables et les surfaces dédiées aux activités économiques.

Combien de temps peut-on louer ?

Que vous décidiez de louer votre résidence principale ou votre résidence secondaire, un séjour ne peut pas dépasser la durée légale de 90 jours par locataire. Par ailleurs, la résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an. En revanche, il n’existe aucune limitation de durée pour la location de la résidence secondaire. Dans tous les cas de figure, les plateformes de location entre particuliers et les agences sont tenues de veiller au respect de ces durées maximales.

La taxe de séjour

Certaines communes appliquent une taxe de séjour, un impôt qu’elles peuvent demander aux vacanciers séjournant sur leur territoire. Elle est calculée par personne et par nuit. Son montant varie selon le type d'hébergement réservé et doit figurer en bonne et due forme sur la facture remise au locataire. Le montant de la taxe de séjour est également consultable à la mairie de la commune, l’office de tourisme, ou encore sur le site internet des impôts. En tant que loueur, vous devez faire payer cette taxe au locataire et la reverser à la commune.

Quelle fiscalité ?

Les sommes relatives aux loyers encaissés doivent apparaître dans votre déclaration de revenus, au même titre que les éventuels locataires en cas de sous-location du logement.

Pour les revenus locatifs saisonniers, vous avez le choix entre deux types d’imposition. Dans un premier temps, le régime micro-BIC permet de déclarer des recettes annuelles inférieures à la somme totale de 33 200 euros en tant que complément de revenus (cette somme vaut pour les revenus 2017). Ce régime simple permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur les recettes encaissées. Le régime réel est quant à lui considéré lorsque la somme totale des revenus locatifs dépasse le seuil des 33 200 euros. L'impôt s'applique alors sur les revenus locatifs après déduction des charges (électricité, frais de copropriété, travaux, etc.).

Depuis le 1er janvier 2017, les loueurs de meublés percevant plus de 23 000 euros de revenus locatifs par an sont tenus de s'affilier au RSI, Régime social des indépendants, et de s’acquitter des cotisations affiliées. Sous certaines conditions, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 permettrait de déroger à cette nouvelle obligation, en s’affiliant au régime général de la Sécurité sociale.

Une déclaration obligatoire au fisc en 2019

Pour faciliter le contrôle des revenus locatifs, à compter du 1er janvier 2019, les plateformes de location entre particuliers devront déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs.