Résiliation du bail motivée par la vente du bien
Le bailleur qui souhaite vendre son bien a la possibilité de demander à son locataire de quitter les lieux à l'échéance du bail. Il doit lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception, dans laquelle il stipule expressément le motif du congé, le délai de préavis (3 mois), le prix de vente et le nombre de mètres carrés de l'habitation, ainsi que les options dont bénéficie le locataire.
La loi impose en effet au propriétaire certaines obligations. Ainsi, il doit impérativement proposer à son locataire d'acheter le bien qu'il occupe. Le locataire est prioritaire pour l'achat et dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption. Le propriétaire conserve cependant sa liberté, dans la mesure où il n'est tenu de réserver son bien à son locataire que ci celui-ci s'aligne sur le prix qu'il propose. Attention, si le bien trouve preneur pour un prix inférieur, le propriétaire a l'obligation d'avertir son occupant et de lui accorder la priorité sur la vente.
Il faut savoir que le locataire qui ne souhaite pas se porter acquéreur du bien peut quitter le logement à tout moment sans respecter de préavis.
Résiliation du bail motivée par l'occupation du bien par le propriétaire
La deuxième hypothèse légale qui autorise le bailleur à rompre le contrat de location arrivé à son terme est celle d'une reprise du logement pour y habiter (lui ou sa famille proche, c'est-à-dire son conjoint, ses enfants ou ses parents). Attention, l'occupation doit être réalisée à titre de résidence principale. Le courrier recommandé doit mentionner le motif précis et le délai de préavis (3 mois).Si le locataire constate que son départ n'a pas été suivi par l'emménagement des membres de la famille du propriétaire, ou que le logement ne sert que de résidence secondaire, il est en droit de saisir la justice. Des dommages et intérêts lui seront attribués.
Résiliation du bail motivée par les déficiences du locataire
Le locataire peut manquer à ses obligations : non-paiement des loyers, troubles de voisinage, non-respect des clauses du contrat (par exemple, interdiction de sous-louer). Dans ce cas, le bailleur peut demander la résiliation du contrat pour défaut d'exécution.
Attention, cette possibilité lui est retirée s'il reste moins de 6 mois à courir au contrat de bail. Sachez également que si l'occupant a plus de 70 ans et dispose de maigres revenus, le propriétaire est en principe tenu de lui trouver un nouveau logement dans les environs, adapté à ses besoins.
Les contrats de bail contiennent tous des clauses résolutoires, en vertu desquelles le propriétaire s'arroge le droit de rompre le contrat sans passer par un juge. Il doit cependant suivre une procédure particulière : adresser un commandement de payer délivré par huissier. Le locataire dispose de 2 mois pour s'acquitter de ses obligations ou pour saisir le tribunal d'instance. À défaut, le contrat est automatiquement résilié et le bailleur peut recourir à la force pour déloger l'occupant.
Sachez que les tribunaux exigent un « motif sérieux et légitime ». Tel n'est par exemple pas le cas d'un loyer systématiquement versé en retard.
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