Bail locatif : les obligations du bailleur

Obligations bailleur © mehdi benmonsour/Flickr
Obligations bailleur © mehdi benmonsour/Flickr
Dans un marché du logement sous tension, les obligations du bailleur prennent toute leur importance.


Différentes obligations du bailleur

Le bailleur d'un logement est tenu par la loi de respecter 6 obligations :

  • l’obligation de délivrer un logement décent : elle implique l'absence de risques certains pouvant porter atteinte à la santé comme à la sécurité physique du locataire. Cela signifie également que le logement doit être doté d'une surface habitable, conforme à un usage d'habitation. Dans les faits, le logement doit disposer d'un volume habitable d'au moins 20 m2, avec une surface habitable d'au minimum 9 m2 et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ;
  • l’obligation d'entretien, de réparation et de fonctionnement : elle engage la responsabilité du bailleur pour toutes les réparations autres que les réparations locatives. Dans certains cas, le bailleur peut s'engager, par une clause expresse dans le bail, à réduire le loyer demandé à son locataire en contrepartie de certains travaux de réparation ou d'entretien ;
  • l’obligation de ne pas s'opposer à la réalisation de travaux : elle concerne uniquement les aménagements réalisés par le locataire, et ne transformant pas le logement. Le bailleur ne peut ainsi pas s'opposer aux petits aménagements, qui ne modifient ni les équipements sanitaires, les portes, les cloisons ou encore la distribution du logement ;
  • l’obligation d'assurer un usage paisible du logement : elle protège le locataire contre tous les agissements potentiellement gênants du bailleur. Cette obligation ne concerne cependant pas les troubles occasionnés par les tiers, à l'instar des nuisances sonores, ou encore les situations exceptionnelles prévues par la loi : travaux d'amélioration, réparations urgentes, etc. ;
  • l’obligation de transmettre une quittance de loyer : elle n'intervient qu'à la demande expresse du locataire. Le bailleur doit alors remettre gratuitement à son locataire une quittance de loyers, distinguant le montant du loyer (même en cas de paiement partiel) de celui des charges ;
  • l’obligation de procéder à une régularisation annuelle des charges locatives : elle s'accompagne d'une obligation d'informer le locataire de l'évolution de ces charges. Un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives, le bailleur doit ainsi communiquer au locataire le budget prévisionnel, avec le décompte par nature de charges. Il doit également tenir les pièces justificatives à disposition des locataires durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte.

Recours du locataire

Le locataire dispose de plusieurs recours lorsque le bailleur ne satisfait pas à ses obligations. Tout d'abord, il peut mettre le bailleur en demeure d'exécuter ses obligations. Si bailleur et locataire ne parviennent pas à un accord, ou sans réponse du bailleur dans les deux mois, le locataire peut saisir :

  • le greffe du tribunal d'instance ;
  • ou bien une commission départementale de conciliation.

Gardez cependant à l'esprit qu'en aucun cas, le locataire ne peut cesser de payer tout ou partie de son loyer, même lorsque le bailleur ne respecte pas ses obligations.