Agence ou administrateur de biens ?
Une agence immobilière dispose de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" et d'une garantie responsabilité civile professionnelle.
A ce titre, elle s'occupe, pour le compte du propriétaire du bien mis à la location, de la recherche de locataires, éventuellement, de la rédaction du bail et de l'établissement de l'état des lieux.
A noter : ces agences, vivant essentiellement de la vente de biens immobiliers, disposent d'un nombre limité d'offres locatives.
Les administrateurs de biens, titulaires de la carte professionnelle "gestion immobilière", disposent d'une plus grande marge de manoeuvre que les agences immobilières. Ainsi, ils peuvent prendre en charge la gestion de la location pour le compte des propriétaires bailleurs :
- perception des loyers et des charges,
- paiement des éventuelles charges de copropriété et des diverses taxes,
- organisation des travaux qui incombent aux propriétaires,
- finalisation des comptes lors du départ des locataires.
Mandataire du propriétaire, l'administrateur de biens est donc l'interlocuteur privilégié du locataire pendant toute la durée de la location.
Avantage : la gestion locative soulage les propriétaires bailleurs d'une charge de travail non négligeable, surtout en cas de litiges. Par ailleurs, le professionnel peut, plus facilement qu'un particulier, vérifier la solvabilité d'un candidat à la location et s'il ne le fait pas, sa responsabilité peut être engagée.
Inconvénient : cette gestion par un intermédiaire a évidemment un coût (lire plus loin).
Nouveauté : La loi Alur du 27 mars 2014 rend obligatoire la formation continue de tous les professionnels ainsi que celle de leurs collaborateurs. Elle renforce aussi la garantie financière de ces professionnels lorsqu’ils perçoivent des sommes d’argent au nom et pour le compte de leurs mandants.
Rémunération de l’intermédiaire
En contrepartie de la rédaction du contrat de location, l'agence immobilière perçoit une rémunération :
- intervention avant le 15 septembre 2014 : elle est partagée pour moitié entre le bailleur et le locataire,
- intervention depuis le 15 septembre 2014 : elle est facturée au locataire pour certaines interventions uniquement : visite, constitution du dossier du locataire, rédaction du bail. Le tarif applicable au locataire ne peut dépasser à la fois le montant facturé au bailleur et un plafond réglementaire de prix TTC par m2 de surface habitable (qui varie en fonction de la zone géographique : zone très tendue (arrêté du 1er août 2014, 12 € TTC par m2 de surface habitable), tendue (décret du 10 mai 2013, 10 €), reste du territoire 8 €.
Ces frais ne peuvent pas être appliqués lors du renouvellement du bail. Mais de nouveaux fais peuvent être facturés à l’occasion de l’augmentation d’un bail sous évalué nécessitant la rédaction d’un nouveau contrat.
Quant aux honoraires de gestion, ils sont exprimés en pourcentage des sommes annuelles encaissées (entre 5 et 10 %, à négocier) qui est fonction des missions qui sont confiées à l'administrateur.
Attention ! Il faut bien vérifier si ces sommes comprennent uniquement les loyers perçus ou s'il faut ajouter les charges.
Le propriétaire bailleur peut déduire les honoraires de gestion de ses revenus fonciers.
A noter : les honoraires sont libres. La seule obligation du professionnel, agent ou administrateur, est d'afficher visiblement son barème en vitrine et dans ses locaux et sur le mandat établi avec le propriétaire bailleur.
Une mission sous responsabilité
Un agent immobilier engage sa responsabilité civile professionnelle et contractuelle de mandataire. S'il commet une faute portant préjudice au propriétaire bailleur - voire au locataire s'il s'occupe également de la gestion de la location -, il peut être condamné à payer des dommages et intérêts.
Quant à l'administrateur de biens, sa responsabilité, qui est du même ordre, est en général engagée à la suite d'incidents de paiement des loyers de la part du locataire.