Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?
La société civile immobilière (SCI) permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes, le plus souvent des membres de la même famille. Elle a pour objet de faciliter la transmission de ce bien et d'éviter les blocages provenant de l'indivision, puisque d'éventuels désaccords entre les associés de la SCI n'empêchent pas son gérant de prendre les décisions qui s'imposent pour veiller à la bonne gestion du patrimoine. Surtout, la SCI offre un avantage fiscal et patrimonial à ses détenteurs lors de la transmission des parts sociales en minorant par exemple les droits de succession.
Quelle est la procédure à suivre pour créer une SCI ?
L'apport des associés de la SCI
La société civile immobilière doit comporter au moins deux associés lors de sa création. Il peut s'agir de personnes physiques (particuliers) comme de personnes morales (entreprises). Ces associés reçoivent des parts sociales dans la société, en échange de leur apport en nature (immeuble) ou en numéraire (argent). Ils perçoivent à terme des dividendes sur les bénéfices de la SCI au prorata des parts qu'ils détiennent. La réglementation n'impose pas de capital social minimal.
Créer une SCI : la rédaction des statuts
L'étape la plus cruciale lors de la création d'une SCI est la rédaction des statuts de la société. Ils peuvent être constitués au travers d'un acte sous seing privé, mais il est toutefois recommandé de recourir ici aux services d'un notaire. Dans ces statuts, il sera énoncé :
- l'état civil de l'ensemble des associés ;
- la durée de la SCI (qui ne peut excéder 99 ans) ;
- le nom de la société et l'adresse de son siège social ;
- les règles relatives à la désignation du gérant de la société, ainsi que les règles de majorité lors des votes en assemblée générale ;
- les règles encadrant les entrées dans la SCI, comme les cessions des parts sociales ;
- et surtout, l'objet social de la SCI, qui doit être civil et non commercial. L'objet social ne peut être que de réaliser des économies ou des bénéfices au travers de l'encaissement des loyers. Il restera inchangé de la création de la société jusqu'à sa dissolution.
Enregistrement, publication et immatriculation de la SCI
Par la suite, les statuts de la société civile immobilière devront être enregistrés au centre des impôts dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte sous seing privé ou de l'acte notarié.
Enfin, il ne restera plus qu'à procéder à l'immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social de la société, et à publier un avis de constitution dans un journal local d'annonces légales.
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