Comparer les types d'investissements locatifs

De nombreux dispositifs d'investissement immobilier vous permettent un abattement fiscal
De nombreux dispositifs d'investissement immobilier vous permettent un abattement fiscal
Investir pour louer vous permet de bénéficier de réductions d'impôt, de préparer votre retraite en vous constituant un patrimoine et un complément de revenu. Acquérir un bien immobilier dans une résidence de tourisme peut aussi être un très bon moyen de bénéficier d'une maison de vacances.


Acheter un bien immobilier neuf en France pour faire baisser ses impôts

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. Cette réduction d'impôt, dite Duflot, s'applique aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014.

A partir de septembre 2014, certaines règles du dispositif, rebaptisé Pinel, sont modifiées (durée de l'engagement de location, taux de la réduction d'impôt).

La réduction d'impôt, qui s'applique à deux logements maximum par an, concerne les logements acquis entre janvier 2013 et décembre 2016 :

  • logement acquis neuf,
  • logement en l'état futur d'achèvement (achevé dans les trente mois à l’ouverture du chantier),
  • logement que vous faites construire (achevé trente mois après l’obtention du permis de construire),
  • logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf (achevé 31 décembre de la deuxième après l’acquisition du logement),
  • logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation,
  • local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Le logement doit se situer en zones A, A bis, ou B1. Il peut aussi se situer en zone B2 s'il y a un besoin particulier en logement locatif, et sous réserve de la délivrance d'un agrément de l'État. 

A savoir : un zonage identifie la tension d'un marché immobilier.

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition (en outre-mer, les règles sont différentes) :

  • neuf à ou à construire : réglementation thermique RT 2012 ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2005,
  •  avec des travaux : label HPE, rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

Le locataire doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

  • ne pas être membre de votre foyer fiscal,
  • ne pas être votre ascendant, ni votre descendant.

Tourefois, à partir de 2015, le locataire peut être votre ascendant ou descendant.

Les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus en 2014 (en outre-mer, les règles sont différentes) :

Composition du foyer du locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 831 €

36 831 €

30 019 €

27 017 €

Couple

55 045 €

55 045 €

40 089 €

36 079 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

72 159 €

66 169 €

48 210 €

43 389 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

86 152 €

79 257 €

58 200 €

52 380 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

102 503 €

93 826 €

68 465 €

61 619 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

115 344 €

105 584 €

77 160 €

69 443 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 12 851 €

+ 11 764 €

+ 8 608 €

+ 7 746 €

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année 2012.

Le logement doit être loué à usage d'habitation principale au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. La durée minimale de l'engagement de location est :

  • 9 ans pour un investissement réalisé avant septembre 2014,
  • de 6 à 12 ans pour un investissement réalisé à partir de septembre 2014.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants pour les baux conclus en 2014 :

Localisation du logement

Plafonds mensuels de loyer au m²

Zone A bis

16,72 €

Zone A

12,42 €

Zone B1

10 €

Zone B2 (sur agrément)

8,69 €

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur. Ils peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

La réduction d'impôt est calculée dans la limite des deux plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an,
  • 5 500 € par m² de surface habitable.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Le taux de la réduction est de 18 % du montant de l'investissement s'il intervient avant septembre 2014. La réduction d'impôt est répartie sur neuf années (2 % par an pendant neuf ans). Par exemple, pour un investissement de 300 000 €, la réduction d'impôt est de 6 000 € par an [(18 % x 300 000 € /9].

Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location si l'investissement est réalisé à partir de septembre 2014 (sauf en outre-mer) :

Durée la location

Taux

Répartition de la réduction 

Engagement initial de 6 ans

Période initiale de 6 ans

12 %

2 % par an

1ère prolongation de 3 ans

6 %

2 % par an

2ème prolongation de 3 ans

3 %

1 % par an

Engagement initial de 9 ans

Période initiale de 9 ans

18 %

2 % par an

Prolongation de 3 ans

3 %

Investir dans une résidence de tourisme

Investir dans une résidence de tourisme est un placement immobilier. Si le choix est judicieux, il permet de se constituer un capital dans de bonnes conditions fiscales. Il existe deux formules :

  • la première consiste à acheter un appartement, ou une maison, dans une résidence de vacances (neuve ou réhabilitée) en récupérant la TVA ce qui représente une économie de 20 %,
  • la seconde permet de bénéficier, en plus, d’une réduction d’impôt de 25 000 € étalée sur six ans (25 % du prix d’achat plafonné à 100 000 € pour un couple). Elle concerne les logements situés dans les  ZRR (zones de revitalisation rurale). Il faut signer un bail commercial de neuf ans avec le professionnel exploitant qui s’occupe de la gestion de la résidence ; mais on peut aussi demander à disposer de son bien plusieurs semaines par an. La résidence doit fournir des services hôteliers : linge, ménage, accueil.


L’achat se fait à crédit et les intérêts d’emprunts, comme les charges, viennent en déduction des loyers. Si le montage est bien fait, il n’y a pas d’impôt à payer pendant la durée du bail. Mais il ne faut pas que la location cesse avant neuf ans ; au bout de neuf ans, on garde le bien pour en tirer des revenus, cette fois imposables, ou on le revend.

Il y a aujourd’hui des résidences de tourisme aussi bien à la ville (résidences hôtelières), pour une clientèle d’hommes d’affaires, qu’à la montagne ou à la mer, et de plus en plus à la campagne. L’offre est donc très diversifiée.


Investir dans une résidence de tourisme en ZRR, c’est tout de même faire un pari risqué ; cela dit, pour éviter les mauvaises surprises, il est impératif d’aller voir sur place avant d'acheter. Une résidence de tourisme est un peu plus chère qu’un logement ordinaire, parce qu’il y a des parties communes plus importantes (accueil, piscine, salle de fitness, etc.). Informez vous bien sur le promoteur et n’oubliez pas que vous faites un investissement pour neuf ans au moins.

Acheter pour vous préparer un complément retraite

Vous pouvez miser sur la hausse du prix de l'immobilier pour placer votre argent, en complément d'un plan épargne retraite, par exemple.

Lorsque vous prenez votre retraite, vous décidez soit :

  • de revendre votre bien immobilier pour toucher un capital important,
  • de continuer à le louer pour recevoir tous les mois une somme qui augmentera vos revenus,
  • de vivre dans le logement que vous aviez loué auparavant.