Pourquoi un nouveau calcul des surfaces ?
Le décret du 29 décembre 2011, applicable au 1er mars 2012, indique que la surface de plancher de référence en urbanisme est pour une construction close.
Ainsi, la loi ne prend plus en compte l'épaisseur des murs dont tenait compte l'ancienne notion de SHON. L'objectif de cette nouvelle loi est de favoriser les constructions à haute performance énergétique, dès lors que l'épaisseur des murs n'est plus pénalisante. Le texte s'inscrit dans le cadre de l'Engagement national pour l'environnement.
Attention : pour les constructions non closes (hangars, place de stationnement, appentis) le législateur introduit la notion d'emprise au sol qui vient compléter celle de surface de plancher. Celle-ci permet de soumettre ces constructions à des contrôles préalables.
Calcul de la surface de plancher
Le décret précise les surfaces qui peuvent être déduites de la surface réelle. De ce fait, la surface de plancher est égale au total des surfaces couvertes à partir de l'intérieur des murs, auquel on déduit les surfaces qui correspondent :
- aux murs extérieurs ;
- aux vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
- aux surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond ne dépassant pas 1,80 m ;
- aux aires de stationnement ;
- aux combles non aménageables ;
- aux locaux techniques nécessaires à certains immeubles ;
- aux caves ou celliers desservis uniquement par une partie commune ;
- à 10% des surfaces de plancher pour les immeubles collectifs.
Intérêt de la réforme
La réforme présente plusieurs intérêts :
- le calcul de la surface de plancher est simplifié ;
- la surface de plancher et la surface taxable sont similaires ;
- la surface de plancher est plus proche de la surface réellement occupée ;
- l'utilisation de murs épais pour améliorer l'isolation n'est pas pénalisée.
A savoir : si le terrain se révèle non constructible, non viabilisé ou non délimité, l'annulation de la vente peut être demandée au tribunal de grande instance.