Dans quels cas peut-on bénéficier d'un droit de passage ?
Le droit de passage est de droit lorsque le propriétaire possède un terrain enclavé. L'enclavement résulte :
Attention, l'enclavement du terrain ne doit pas trouver son origine dans un acte du propriétaire enclavé. Ainsi, celui qui construit une habitation sur la partie de sa propriété qui lui permettait d'accéder à la route ne pourra pas obtenir de servitude de passage.
Il faut savoir que le droit de passage est accordé indépendamment de l'usage (particulier, familial ou professionnel) qui en est fait.
- d'une absence totale d'accès à la voie publique ;
- d'un accès insuffisant à la voie publique (pour les piétons ou les véhicules) ;
- d'une dénivellation trop importante entre le terrain et la route (qui rend la liaison impossible).
Comment obtenir un droit de passage ?
Le propriétaire du fonds dominant (le terrain enclavé) peut demander au propriétaire du fonds servant (le terrain contigu qui donne accès à la route) de lui accorder une servitude de passage. Si les deux parties sont d'accord, elles établissent un contrat écrit (elles-mêmes ou avec l'aide d'un homme de loi). Dans cet acte, doivent figurer :
Lorsque les deux voisins ne s'accordent pas sur le principe du droit de passage (ou sur le montant de l'indemnité), le tribunal de grande instance est compétent pour connaître du litige. Le juge vérifie la légitimité de la demande puis détermine :
- le tracé exact du passage (au besoin avec un plan) ;
- les conditions d'utilisation du passage (horaires, jours, etc.) ;
- l'indemnité accordée par le bénéficiaire de la servitude à son voisin.
- l'emplacement (et la largeur) du passage. La règle veut qu'il soit pris à l'endroit où le trajet est le plus court. Si toutefois le tracé est de nature à causer un dommage excessif au propriétaire du fonds servant, un autre trajet pourra être privilégié ;
- le mode d'exercice du passage : passage à emprunter à pied, en voiture, à certaines heures de la journée, seulement le week-end, etc ;
- le montant de l'indemnisation à verser au propriétaire du fonds servant. Elle est calculée en fonction du préjudice occasionné par le passage (gêne, destruction d'arbres, perte d'intimité, bruit, etc.). Son versement peut se faire en capital ou périodiquement.
Quelles sont les obligations de chacun une fois le droit de passage alloué ?
Le bénéficiaire de la servitude est tenu de s'acquitter des frais d'établissement et d'entretien du passage. Toutefois, le voisin sera amené à participer à ces coûts s'il utilise lui aussi le passage. Le propriétaire qui subit le passage reste propriétaire de son terrain et est assujetti à ce titre au paiement des impôts fonciers.Si la servitude n'est pas utilisée durant 30 ans, elle disparaît. Le propriétaire du fonds servant peut apporter la preuve du non-usage du passage par tous moyens (terrain à l'abandon, etc.) et récupérer ainsi la propriété entière de son terrain.
Il faut savoir que la servitude s'éteint automatiquement lorsque le terrain enclavé est désenclavé (par exemple, par la construction d'une nouvelle route).
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