Travaux d'entretien
Les travaux d'entretien peuvent représenter des petites réparations courantes (chauffage, ascenseur, espaces verts, compteurs d'eau, etc.). Ils sont en général entrepris dans le cadre de contrats d'entretien et de maintenance. Les contrats de ce type doivent au préalable être avalisés par le syndicat lors de l'assemblée générale : la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) est exigée.
La même majorité est requise pour les travaux de gros entretien. Ceux-ci doivent être votés par l'assemblée générale lorsque le besoin surgit - par exemple : peinture des fenêtres, remplacement d'une gouttière, réfection de la chaussée, etc.
En cas d'urgence, le syndic peut prendre des mesures conservatoires et faire engager les travaux qui ne supportent pas d'attendre. Il doit ensuite convoquer une assemblée générale au plus vite afin de faire valider les travaux entrepris.
Travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration ne visent pas à entretenir l'immeuble, mais à y apporter des améliorations, par exemple en installant un ascenseur ou en créant une aire de jeux pour les enfants. Les aménagements doivent être d'importance.
Ces travaux doivent recueillir la majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires, même absents ou non représentés (majorité de l'article 26). Certains travaux d'amélioration peuvent toutefois être adoptés à la majorité simple de l'article 24, notamment :
- économies d'énergie ;
- pose de compteurs ou de canalisations ;
- accessibilité aux handicapés ;
- réseau câblé de télévision ;
- alimentation électrique.
Travaux réalisés par un copropriétaire
Le copropriétaire peut réaliser librement les travaux qui affectent les parties dont il est le propriétaire exclusif. Il doit en revanche obtenir une autorisation de l'assemblée générale lorsque ces travaux :
- touchent aux parties communes (pose d'une plaque professionnelle sur la façade, percement d'un mur partie commune, etc.) ;
- affectent l'aspect extérieur du bâtiment (fermeture d'une loggia, agrandissement d'une fenêtre, etc.).
Les décisions doivent être prises à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
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