Ravalement et copropriété

Ravalement pour un immeuble en copropriété © zigazou76/Flickr
Ravalement pour un immeuble en copropriété © zigazou76/Flickr
Le ravalement est une obligation légale. Il peut résulter d’une décision volontaire de l’assemblée générale ou d’une injonction du maire. Ces travaux s’apparentent à des travaux d’entretien ou d’embellissement de l’immeuble. La quote-part des copropriétaires respecte la répartition des charges.


Décision de l’assemblée générale des copropriétaires

Le code de l’urbanisme impose le ravalement au moins tous les dix ans. Il s’agit de veiller principalement à la conservation des immeubles. La deuxième raison réside dans la maîtrise de la qualité au moins esthétique de l’environnement urbain. Pour ces raisons, la loi donne au maire un pouvoir d’injonction. Il peut donc demander au syndic de procéder au ravalement dans les délais légaux. En cas d’inaction, le maire peut même faire procéder au ravalement sur autorisation du tribunal. La mairie avance les sommes nécessaires, puis se fait rembourser par le syndic. Cette procédure est assortie d’une forte amende.

Sans attendre d’injonction, la copropriété peut décider volontairement de procéder à un ravalement. Celui-ci est dans tous les cas voté en assemblée. La loi exige des majorités différentes selon les 3 cas qui se peuvent se présenter :

  • le ravalement ne porte que sur l’entretien des parties communes. Il n’empiète pas sur les parties privatives. Ce ravalement est voté à la majorité simple ;
  • le ravalement améliore significativement l’immeuble et va notamment comporter des travaux sur les parties privatives : changement de fenêtres, ou pose de volets. Dans ce cas, il est voté à la majorité des 2/3 ;
  • le ravalement fait suite à une injonction du maire, l’assemblée vote à la majorité absolue. Bien entendu, dans ce cas, l’assemblée ne peut voter contre le ravalement. Elle doit simplement décider des modalités de son exécution.

Quote-part fondée sur les tantièmes

Le ravalement, malgré son coût, fait partie des charges communes générales. Il a en effet pour objet l’entretien et la conservation de l’immeuble.  De ce fait, tous les copropriétaires doivent y contribuer en fonction de leurs tantièmes. Ainsi, le copropriétaire d’un lot en sous-sol uniquement, par exemple d’une place de parking, même s’il n’est pas concerné par la façade, ne peut s’affranchir du versement de sa quote-part.

Les parties communes concernées par le ravalement sont traitées comme des parties privatives. Ce sont donc les copropriétaires des lots concernées qui paient la totalité des travaux portant sur ces parties privatives. Il en est ainsi de la réfection des fenêtres, ou de celles des balcons. Toutefois, certains règlements de copropriété intègrent certaines parties privatives aux parties communes de l’immeuble. Seule leur jouissance est privative. Des balcons, des terrasses privatives, sont en fait des parties communes. Dans ce cas, le coût des travaux est réparti en fonction des tantièmes de chacun.