Les assurances de prêt immobilier proposées par les organismes bancaires reviennent souvent cher et de nombreux contractants préfèreraient se tourner vers des compagnies d'assurances spécialisées pour réduire les coûts mensuels. Quelles sont les lois qui encadrent cette garantie sécurisante ?
L'intérêt de souscrire une assurance de prêt immobilier
La plupart des banques n'acceptent de prêter l'argent nécessaire à l'achat ou à la rénovation d'un bien immobilier que sous couvert d'une assurance spécifique "prêt immobilier". Pourtant, la loi en vigueur n'exige pas la souscription de cette assurance. Chaque banque applique donc sa propre politique en liant des partenariats avec des compagnies issues du même groupe ou des assureurs indépendants, censés offrir les meilleurs taux. Concrètement, l'assurance de prêt immobilier garantit un remboursement du prêt, ou plus précisément un remboursement des mensualités restant dues, en cas de décès ou d'invalidité totale de l'emprunteur et/ou du co-emprunteur. Certaines prennent également en compte la perte d'emploi, l'invalidité partielle et les maladies non objectivables de type lombalgie. L’assurance-crédit protège donc à la fois l'emprunteur et la banque prêteuse. La plupart des banques exigent en complément la souscription d'une garantie décès invalidité minimum. Concernant l'investissement locatif, seules les garanties : décès et perte d'autonomie totale et irréversible sont demandés.
Les premières lois visant à protéger l'emprunteur
Visant à interdire certaines pratiques plutôt douteuses et à donner plus de latitudes aux souscripteurs de prêts en vue de l'achat d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un bien de location, les lois publiées au XXIe siècle renforcent les droits des particuliers :
● la loi Murcef de 2001 interdit la vente de prestations de services groupées et donc l'association d'une offre de prêt immobilier et d'un contrat d'assurances.
● la loi Châtel de 2008 permet de changer de contrat d'assurances prêt immobilier à la date anniversaire, c'est-à-dire une fois par an.
● La loi Lagarde en 2010 favorise une plus grande liberté pour les emprunteurs et surtout une meilleure transparence des offres. La fiche d'information standardisée devient obligatoire : cette fiche reprend les conditions de remboursement du prêt et éclaire sur les tarifs pratiqués.
La loi Hamon ou comment résilier son contrat d'assurances sous 12 mois
Le changement d'assurance prêt immobilier, via la loi Hamon de 2014, présente bien des intérêts. Un nouveau palier est franchi : l'emprunteur peut résilier à tout moment son contrat de prêt durant les 12 mois qui suivent la souscription du crédit. Ceux qui ne peuvent qu'accepter les conditions de la banque bénéficient d'une nouvelle opportunité. L'objectif est d'aider le consommateur à moins dépenser et donc à conserver du pouvoir d'achat.
Pour mettre facilement les offres en concurrence et obtenir des garanties satisfaisantes à un prix raisonnable, beaucoup se tournent vers les comparateurs en ligne d’assurance prêt immobilier, comme Empruntis, qui permettent de réaliser une économie substantielle sur l’assurance de prêt, en conservant les couvertures de celle-ci.
La loi Bourquin et la délégation d'assurances
Plus claire encore sur la possibilité de résiliation d'assurance chaque année à la date anniversaire, la loi Bourquin est en vigueur depuis 2018. Cette loi, aussi appelée loi Sapin II, permet de rechercher la meilleure offre à garanties équivalentes et d'y souscrire. La seule condition pour résilier son ancien contrat est de respecter un délai de 2 mois de préavis, et ce à compter de la date de contraction du prêt ou de la date de souscription de l'assurance en cours.
Le changement d'assurances peut donc être réalisé régulièrement et sans pénalités. L'opération est 100 % gratuite et ne coûte en fait qu'un peu de temps et le coût d'envoi d'une lettre recommandée.
En cas de refus de la banque prêteuse, parce que les garanties ne sont pas équivalentes par exemple, le recours à un médiation peut être nécessaire. Certains organismes de défense des consommateurs accompagnent les emprunteurs dans ces démarches.
Comment changer de compagnie d'assurance ?
Quelles sont les étapes pour changer de contrat et effectuer une substitution d'assurance ? En passant d'une assurance à l'autre, les économies sur les mensualités peuvent être substantielles. Après avoir comparé les offres et choisi celle qui correspond idéalement aux besoins, celle dont le montant est particulièrement attractif, l'emprunteur doit fournir l'ensemble des documents à sa banque et la demande de substitution accompagnée de la fiche standardisée (délégation de bénéfice), du certificat prouvant l'adhésion et des conditions générales.
La banque doit obligatoirement répondre et donner son accord sous 10 jours : un avenant au contrat est alors rédigé et signé par les 2 parties. Le nouveau TAEA est appliqué au montant et à la durée du prêt pour obtenir le coût total de l'assurance emprunteur souhaitée. Qu'il s'agisse d'un assureur lié à la banque ou d'un assureur indépendant, une lettre de résiliation doit être envoyée deux mois avant la date anniversaire du contrat.
A l'heure actuelle, près de 85 % des emprunteurs souscrivent à l'assurance proposée par leur banque, par peur d'un refus de prêt et méconnaissance de leurs droits. Ce constat a amené l'État à se pencher sur diverses solutions pour permettre la mise en concurrence des divers organismes bancaires et sociétés d'assurance spécialisées. La loi évolue résolument dans le sens du consommateur en favorisant le choix et les économies.