Les 5 principaux syndics (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo De France), qui couvrent entre 40 % et 60 % du marché français, ont été étudiés de près : entre les clauses illicites dans les contrats et les tarifications très "spéciales", ils offrent des prestations à des prix clairement abusifs. La loi du marché est simple : si je suis seul à détenir un objet, celui-ci n'a plus de prix. C'est pourquoi, en principe, la concurrence régule les tarifs. Or, lorsque les concurrents s'entendent entre eux, le consommateur n'a plus aucun recours.
L'ARC (Association des Responsables de Copropriété) et l'UFC-Que-Choisir ont effectué une enquête, rendue publique, afin de dénoncer les nombreuses pratiques abusives dont le consommateur est victime. Alors que la loi sur la copropriété doit être réformée dans quelques semaines, l'enquête fait du bruit.
Des contrats ponctués de clauses abusives
Dans un premier temps, l'enquête découvre dans les contrats une moyenne de 18 clauses abusives/illicites sur les 8 contrats étudiés. Le record de la fraude organisée revient à Foncia et à sa "Formule 1 par 1", avec 25 clauses abusives. Induire le consommateur en erreur, lui cacher des choses ou mal l'informer de façon volontaire, tels sont les outils de ces syndics pour vous faire signer.
Des forfaits mensongers
Par ailleurs, les syndics se servent des formules "tout compris" pour gonfler artificiellement leurs prix, en activant 2 leviers. Tout d'abord, ils présentent certaines prestations comme "particulières" mais "incluses", et ce pour le même prix. Heureux de votre affaire, vous signez. Cependant, vous ne saviez pas que ces prestations, loin d'être particulières, sont obligatoires. Deuxième levier, vous ignorez aussi que, derrière le papier, se cachent de nombreuses autres prestations, dont vous ne voulez peut-être pas mais qui vous seront tout de même facturées. En d'autres termes, vous vous faites doublement rouler.
Une dictature des prix
Bien conscients de leur pouvoir, les syndics n'hésitent pas à faire payer le consommateur autant qu'ils le peuvent, voire davantage si possible. Ainsi, une copie du règlement de copropriété coûte jusqu'à 179 €. Mais ce n'est rien comparé aux prix de l'état daté qui est de 479 € en moyenne sur les 5 principaux groupes, mais dépasse les 500 € chez certains syndics.
Les grands groupes utilisent les mêmes stratagèmes pour piéger le consommateur et le forcer à payer des sommes exorbitantes. Si celui-ci refuse, le syndic lui rappelle qu'il a signé un contrat et ne peut s'en défaire. Le consommateur ne sait pas que le contrat est frauduleux, et se retrouve doublement victime. De plus, seul le syndic peut fournir certains documents, rendant le consommateur dépendant.
Comme en témoigne Christophe de Lyon le 8 juin 2011 sur un forum internet : "FONCIA LYON JACOBIN [m'a demandé] 442 € pour l'état daté. Je les appelle [et leur réponse est la suivante ] : "de toute façon, on bloque la vente si vous ne payez pas". Au delà du racket, c'est une demande rançon" explique-t-il. Mais ce prix reste raisonnable si l'on en croit le témoignage de yerrois, qui confie : "j'ai vendu un appartement il y a un an, sur la commune de Yerres. La résidence est gérée par URBANIA-Essonnes et le montant qui m'a été prélevé pour l'établissement d'un état daté est de 600 €, rien que ça !".
À noter que cette entente qui fausse la concurrence s'est aussi vue dans l'univers de la téléphonie mobile pendant de nombreuses années. Or, si les prix ont si radicalement baissé en si peu de temps, c'est parce que l'un des concurrents, Free, a refusé de jouer le jeu de l'abus des prix.
Seul recours : une réforme de fond
En 2010, l'arrêt "Novelli" a été mis en place pour enrayer définitivement les abus, avec un succès discutable, d'après les conclusions de l'UFC. Au vu de ces pratiques, l'association veut passer à l'action et demande de nombreux changements. Parmi eux, la possibilité de résilier le contrat avec le syndic en cours d'année, afin de libérer le consommateur et provoquer la concurrence ; un plafonnement de certains tarifs (dits "privatifs) pour lesquels le professionnel est en position d'exclusivité ; et un véritable "forfait tout compris" standard, afin que le consommateur puisse véritablement choisir des prestations particulières parmi des offres à base similaire.
Source : UFC-Que Choisir