Calcul de la répartition des charges
La quote-part individuelle des charges totales de l’immeuble doit être calculée au prorata des tantièmes de millième de chaque copropriétaire. Le nombre de tantièmes tient compte de la valeur de chaque lot, et pas seulement de sa superficie. Pour la même superficie, un appartement situé au rez-de-chaussée sur rue représentera moins de tantièmes qu’un appartement bien exposé au dernier étage.
Légalement, le calcul des tantièmes de chaque lot ne peut dépendre que de :
- sa superficie ;
- sa consistance ;
- sa situation spatiale.
Sont donc irréguliers les calculs fondés sur la destination du local. Ainsi, certains règlements de copropriété grèvent illégalement plus lourdement les lots de l’immeuble dont la destination est professionnelle ou commerciale.
Un copropriétaire est fondé à contester son décompte s’il ne correspond pas aux tantièmes de son lot. Il le peut aussi, dans le cas où les travaux concernés par un appel de fonds ne sont pas pertinents pour son local. Classiquement, si son logement est au rez-de-chaussée, sa contribution à l’ascenseur doit être plus modeste que celle d’un lot équivalent au dernier étage.
Le fait d’avoir voté les comptes à l’assemblée générale des copropriétaires, n’interdit pas de contester la répartition des charges par la suite. En effet, les comptes peuvent être tout à fait justes. Le copropriétaire ne conteste que leur répartition et sa quote-part personnelle.
Modalités de la contestation
Contester sa quote-part s’effectue tout naturellement devant le syndic de copropriété. Cette demande doit s’effectuer dans le délai de deux mois après la réception du procès-verbal d’assemblée générale. Le propriétaire lui soumet une demande de rectification. La loi exige que celle-ci soit votée à l’unanimité.
En cas d’échec, le copropriétaire doit s’adresser au Tribunal de Grande Instance. Le législateur soumet cette option à une condition alternative :
- la quote-part contestée doit être supérieure à 25 % du montant attendu ;
- ou un autre copropriétaire a une quote-part inférieure de 25 % au montant qu’il aurait dû payer.
Les délais de saisine du tribunal sont de 5 ans après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Ce délai est de 2 ans après la première vente du lot concerné.
Effets de la décision
Le juge peut faire appel à un expert pour l’aider à prendre sa décision. S’il fait droit à la demande, il établit lui-même une nouvelle répartition des charges. Celle-ci s’impose au syndic, mais n’est pas rétroactive, et ne concerne donc que les appels futurs. Les charges précédentes restent dues telles que calculées par le syndic. Votre avocat ou votre notaire pourra éventuellement consigner ces sommes si vous ne souhaitez pas les verser provisoirement.