Comment fonctionne un prêt immobilier ?
Selon le Code de la consommation, un crédit immobilier sert à financer l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain. Mais il peut aussi financer des travaux de construction, d’entretien ou de réparation.
En France, 65% de la population est propriétaire d’un bien immobilier et 30% des Français ont un crédit immobilier en cours.
Pour obtenir un crédit auprès d’un établissement bancaire, ce dernier va vous demander plusieurs garanties, afin de s’assurer de votre capacité de remboursement.
Ainsi, les banques peuvent exiger une hypothèque de votre bien, qu’elles pourront alors saisir en cas d’incapacité à rembourser votre prêt, ou bien une caution. Par ailleurs, vous serez tenu de souscrire une assurance emprunteur pour garantir la continuité de vos remboursements en cas de sinistre assuré.
Taux fixe ou taux variable
Une fois tous les éléments réunis, la banque va déterminer votre capacité d’emprunt pour fixer le montant de votre crédit immobilier.
Le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF), l’organisme chargé de surveiller la stabilité du système financier, a fixé de nouvelles conditions d’octroi de crédit. Pour limiter le risque de surendettement des ménages, les crédits ne doivent pas dépasser 35% des ressources de l’emprunteur, et sont limités à 25 ans. Enfin, en appliquant ces recommandations, la banque fixera le montant des intérêts que vous lui verserez en échange de l’obtention d’un crédit. Ce montant peut être appliqué par un taux fixe ou un taux variable. Un taux fixe, comme son nom l'indique, ne fluctuera pas durant toute la durée de votre prêt. Un taux variable pourra quant à lui évoluer, à la hausse ou à la baisse, ce qui ne permet pas de connaître à l’avance le coût total de l’emprunt.
Vous pouvez faire appel aux services d’un courtier en crédit qui vous aidera à trouver l’offre la plus intéressante.
L’assurance emprunteur
Une assurance emprunteur permet de garantir le remboursement de votre prêt en cas de sinistre garanti. Elle n’est pas légalement obligatoire, cependant la plupart des banques vous demanderont de souscrire à une assurance emprunteur pour vous accorder un crédit immobilier.
Le rôle de cette assurance est de protéger l’emprunteur, sa famille, mais aussi la banque qui a délivré le prêt.
Ainsi, en cas de décès ou d’invalidité, l’assureur remboursera la banque à votre place, proportionnellement aux quotités souscrites (correspondant à la part du capital assuré). L’intérêt de cette assurance est de permettre à l’emprunteur de ne pas être obligé de vendre son bien immobilier pour s’acquitter de ses dettes.
Le contrat de base d’assurance emprunteur vous couvre en cas de décès ou d’invalidité totale (PTIA). Selon votre projet immobilier et ce qu’exige votre banque, d’autres garanties pourront être ajoutées à votre contrat, qui vous protégeront en cas de perte d’emploi par exemple, ou d’incapacité temporaire de travailler.
Si les banques ont tout intérêt à vous faire souscrire à leurs propres produits d’assurance, sachez que depuis la loi Lagarde votée en 2010, les emprunteurs sont libres de souscrire le contrat d’assurance de prêt le plus avantageux pour eux chez un assureur externe à la banque, sous réserve de garanties au moins équivalentes.