Accession à la propriété des HLM

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 16 avril 2013 - fiche pratique
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accession propriété hlm

L'accession à la propriété des hlm

Les organismes d'HLM peuvent proposer à la vente les habitations qu'ils ont acquises ou fait construire depuis plus de dix ans. Cette vente peut aussi se faire par le biais d'un contrat de location-accession.


Qui peut l'obtenir ?

Tout locataire d'un logement (appartement ou maison individuelle) construit ou acquis depuis plus de 10 ans par l'organisme d'HLM. Ce délai peut être réduit si des circonstances économiques ou sociales particulières le justifient. Il faut une autorisation par décision motivée du représentant de l'Etat dans le département d'implantation du logement et une consultation de la commune d'implantation.

Les logements doivent satisfaire aux normes minimales d'habitabilité (CCH : art. R. 443-11).

Les logements et immeubles concernés doivent être en bon état d'entretien : devront donc être exclus les logements dont les graves défauts d'entretien ou la non-conformité aux règles de sécurité peuvent entraîner des charges ultérieures incompatibles avec les revenus des occupants, tout particulièrement en copropriété.

Si le logement est occupé, il ne peut être proposé à la vente qu'au locataire. Il n'y a, dans ce cas, aucune condition requise relative à l'ancienneté de l'occupation, ni aux revenus de l'acquéreur.

A sa demande, le logement peut également être vendu à son conjoint ou à ses ascendants et descendants, à condition que leurs ressources soient inférieures à des plafonds fixés par arrêté (arrêté du 26 juillet 07). Leurs ressources doivent être inférieures ou égales à 130% des plafonds PLUS.

Les ressources à prendre en considération correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'acquisition.

En cas de vente de logements vides dans des immeubles HLM (annoncée par des affiches dans les immeubles et dans les journaux régionaux), les locataires de l'office procédant à la vente sont prioritaires pour l'achat de ces logements. S'ils ne se sont pas portés acquéreurs au bout de 60 jours, les logements peuvent être vendus à des personnes même non locataires.

Où s'adresser ?

Pour les locataires en place désirant acheter leur logement : envoyez une lettre recommandée à l'office HLM pour lui faire part de l'intention d'achat. L'office HLM examine la demande avec le maire et le préfet et décide ou non d'effectuer la vente. La réponse parvient au demandeur dans les 2 mois qui suivent la décision des autorités.

En cas de vente de logements vides par les HLM : envoyez une lettre recommandée à l'office HLM. La demande des locataires d'HLM est examinée prioritairement les 2 premiers mois. Ensuite la vente peut-être accordée en faveur de tiers si aucun locataire ne s'est porté acquéreur.

A noter : avant la vente, l'office HLM doit indiquer par écrit à l'acquéreur le montant des charges locatives et l'énoncé des travaux réalisés depuis 5 ans sur les parties communes.

Quels sont les avantages ?

Le prix de vente est généralement moins cher qu'un logement du secteur libre.

L'acquéreur, personne physique, qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans suivant l'acquisition doit en informer l'organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité. Un "dispositif anti-spéculatif" est mis en place quand le logement acquis à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines, est revendu dans les 5 ans de l'acquisition. Dans ce cas, l'acquéreur verse à l'organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Cette somme ne peut excéder l'écart constaté entre l'évaluation faite par le service des domaines lors de l'acquisition et le prix d'acquisition, soit au maximum la décote dont il a bénéficié à l'achat.

Les prix sont entendus hors frais d'acte et d'accessoires à la vente


L'acquéreur peut bénéficier d'un prêt d'accession sociale.

Les suppléments de loyer éventuellement payés au cours de 5 années avant la signature du contrat d'achat s'imputent sur le prix d'achat.

A noter : les emprunteurs des organismes d'HLM doivent souscrire obligatoirement une assurance invalidité-décès. Depuis le 1er avril 1985, ils ont la possibilité de bénéficier d'une assurance en cas de chômage.

Si l'accédant à la propriété d'un logement HLM souhaite revendre le bien dans les 5 ans, il doit impérativement en informer l'organisme vendeur qui pourra s'en porter acquéreur en priorité.


C. Cons. hab. : Art. L. 443-7 s, Loi du 21/7/1994 ; Loi du 4/3/1996

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