Propriétaires : comment augmenter un loyer

Dans quels cas augmenter le loyer ?
Dans quels cas augmenter le loyer ?
Investir dans l'immobilier et être bailleur d'un ou plusieurs biens concerne de nombreux Français. Lors de la signature du bail, un montant précis a été fixé en ce qui concerne le loyer et les charges locatives. Cependant, il est possible d'augmenter ce loyer soit par la réévaluation du loyer en fin de bail, soit par la clause de révision annuelle du bail.


Comment peut-on augmenter le loyer ?

Le propriétaire ne peut augmenter le loyer que sous certaines conditions :

  • lors de la révision annuelle du loyer. Elle est spécifiée dans le bail et prend généralement pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur. Cette clause empêchera d'ailleurs tout litige avec le locataire ; en cas d'absence de cette clause, il sera tout simplement impossible de procéder à la révision annuelle du loyer durant la durée du bail,
  • l'augmentation possible du loyer lors du renouvellement du bail. Le loyer peut être réévalué si le propriétaire considère que le loyer est sous-estimé par rapport aux loyers du voisinage. Le propriétaire doit alors prévenir le locataire de cette réévaluation six mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier,
  • la majoration qui est applicable dans le cas où le bailleur, en accord avec le locataire, effectue des travaux d'amélioration et d'embellissement de son bien ; de même que lors de la réévaluation du loyer en fin de bail, le propriétaire peut augmenter le loyer après travaux si celui-ci est sous-estimé par rapport aux loyers du voisinage. 

Encadrement du loyer

Un décret du 30 juillet 2014 modifie les règles relatives à l’encadrement de certains loyers. Il est entré en vigueur le 1er août 2014 et s’applique jusqu’au 31 juillet 2015.

La loi avait prévu qu’un décret fixerait un montant maximum d’évolution des loyers pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Cela concerne l’évolution des loyers d’un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail.

  • Certaines agglomérations entrent dans le dispositif : Ajaccio, Bastia, Bayonne, Draguignan, Genève (SUI)-Annemasse, La Teste-de-Buch, Arcachon, Saint-Nazaire, Sète et Thonon-les-Bains.
  • Certaines agglomérations sortent du dispositif : Amiens, Annemasse, Arras, Caen, Compiègne, Creil, Le-Havre, Rennes, Rouen ainsi que les agglomérations situées dans les départements d’Outre-Mer.

Logements loués meublés ou vides remis en location : les loyers des logements reloués après le départ du précédent locataire sont en principe limités à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). La hausse peut être supérieure si des travaux ont été effectués entre temps ou si l’ancien loyer était sous-évalué.

Logements loués meublés ou vides faisant l’objet d’un renouvellement de bail : l’augmentation lors du renouvellement d’un bail d’un loyer manifestement sous-évalué est possible, mais encadrée.

Dans ces zones, certains logements échappent toutefois à cet encadrement des loyers :

  • logements mis sur le marché locatif pour la 1ère fois,
  • logements remis sur le marché après dix-huit mois d’inoccupation,
  • logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à un an de loyer (hors charges) et depuis moins de six mois.
 

Quelle procédure en cas de désaccord concernant l'augmentation du loyer ?

En cas de désaccord sur l'augmentation de loyer, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Dans un délai de deux mois à compter de sa saisine, elle rendra un avis. 

Si les parties ne parviennent toujours pas à se mettre d'accord, il faudra saisir le tribunal d'Instance.

Si elles ne parviennent pas à un accord avant le terme du bail, ou si le juge n’est pas saisi à cette même date, le bail sera automatiquement reconduit dans les mêmes conditions que le précédent.