Location 1989 : le loyer

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 6 juin 2013 - fiche pratique
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loyer location 1989

Le loyer dans une location 1989

Chaque propriétaire est libre de fixer le loyer dans la mesure où il est cohérent avec la valeur locative du local, donc des éléments qui le caractérisent : surface habitable, présence d'un jardin ou d'un balcon, environnement...


En cours de bail

Chaque année
Le contrat prévoit l'indexation annuelle du loyer. La date de l'indice de référence est celui indiqué au contrat ou à défaut de précision c'est la date du dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat qui s'applique.
La variation de l'indice de référence des loyers est publiée chaque trimestre par l'Insee et est calculée à partir de la moyenne publiée des indices de l'évolution des prix à la consommation des 4 derniers trimestres connus.
Attention : en aucun cas l'augmentation du loyer résultant de la révision annuelle ne peut excéder cette moyenne.
A noter : la révision n'est possible que si le contrat la prévoit expressément.

Exceptionnellement
Lorsque le bailleur et le locataire sont d'accord sur la réalisation par le propriétaire de travaux d'amélioration, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe l'augmentation de loyer consécutive à ces travaux.

Au moment du renouvellement du bail

Cas général
Le loyer ne peut pas être augmenté (si ce n'est l'augmentation qui intervient chaque année), sauf s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire doit faire une proposition de nouveau loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, au moins 6 mois avant l'expiration du bail, en joignant les éléments de référence qui lui ont servi pour calculer ce nouveau loyer et en reproduisant intégralement l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.

Si le loyer peut être augmenté, la hausse doit être étalée sur la durée du nouveau bail. Elle s'applique par tiers, ou, si la hausse est supérieure à 10%, par sixième même si le nouveau bail n'est que de 3 ans.

Cas particulier de la région parisienne
Lorsque le loyer est " manifestement sous-évalué ", l'augmentation ne peut excéder la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50% de l'écart constaté entre le dernier loyer payé et le loyer de référence du voisinage ;
  • ou, si des travaux d'amélioration ont été réalisés par le propriétaire, une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût TTC des travaux réalisés par an.

Le propriétaire peut retenir le calcul le plus favorable pour lui.

L'augmentation s'étale sur 3 ans si elle est inférieure à 10%, sur 6 ans si elle est supérieure.

En cas de désaccord sur l'augmentation de loyer, la commission de conciliation peut être saisie.

Qu'entend-on par "éléments de référence" ?

Il faut tout d'abord que le propriétaire cite les loyers de logements " comparables " à celui de son locataire : la qualité de l'immeuble doit être similaire (construction, isolation, état d'entretien, présence ou non d'un concierge, installation éventuelle d'interphone ou de digicode...), la superficie, le nombre de pièces et le confort (on doit même tenir compte de l'étage et de l'ensoleillement !) du logement doivent être identiques.

Les logements comparés doivent être situés dans le " voisinage " : dans une grande ville, on ne pourra comparer qu'avec un logement situé non seulement dans le même quartier, mais aussi dans le même groupe d'immeubles. Dans une petite ville, le voisinage peut s'étendre à la ville entière.

Enfin, et surtout, les loyers de référence doivent avoir été fixés au cours des 3 dernières années ; pour au moins 2/3 des références, il ne doit pas y avoir eu de changement de locataire.

Combien de références le propriétaire doit-il donner ?
Il en faut au moins 3. Mais à Paris et en région parisienne, ainsi que dans les zones géographiques où il existe un observatoire des loyers agréé, il devra en fournir 6.

Où peut-on se procurer des références de loyer ?
Que l'on soit propriétaire ou locataire (il sera utile au locataire d'avoir lui-même des références à opposer à celles fournies par le propriétaire, en cas de désaccord), on peut s'adresser auprès de syndics d'immeubles, d'agents immobiliers, d'associations de propriétaires ou de locataires.
Mais il existe aussi, dans beaucoup de régions, un "observatoire des loyers", dont les informations sont très rigoureuses.
En région parisienne on peut s'adresser à l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) (5 rue Leblanc - Paris 15e).

L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) peut fournir les coordonnées de ces organismes, tout comme les directions départementales des territoires (DDT) présentes dans chaque département.

Pour connaître les indices du coût de la construction, et donc l'augmentation possible du loyer, on peut s'adresser à l'Insee.


 

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