Exonération des plus-values immobilières

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 26 septembre 2014 - fiche pratique
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exoneration plus-values immobilieres

L'exonération des plus-values immobilières

Certaines plus-values bénéficient d'une exonération totale d'impôt en raison de la nature des biens cédés, des opérations réalisées ou de la qualité du cédant. Différents cas de figure peuvent se présenter selon la nature du bien immobilier et la situation du vendeur.


Résidence principale

Toute plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée, quelle que soit la nature du logement (maison individuelle ou appartement).

Aucune durée d'occupation minimale n'est exigée. Une seule condition est nécessaire : le logement doit constituer votre résidence principale au jour de la vente.

Cette exonération profite également aux dépendances du logement (chambres de services, garages, terrain) si elles sont cédées en même temps que lui.

A noter : l'exonération d'un logement vacant à la date de vente est néanmoins possible si :
  • le logement a été occupé, à titre de résidence principale, par son propriétaire jusqu'à sa mise en vente ;
  • la vente effective est intervenue dans un délai maximal de 2 ans après sa mise en vente.

En cas de séparation ou de divorce, l'exonération joue si l'un des conjoints ou concubins occupe le logement jusqu'à sa vente (même s'il est devenu propriétaire d'un autre logement entre-temps).

Bien détenu depuis plus de 30 ans

Les modalités d'imposition des plus-values immobilières ont été modifées pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur les revenus sera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans, au lieu de trente ans depuis le 1er février 2012.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux restera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention inchangé de trente ans.

A noter : pour les plus values réalisées lors de ventes immobilières autres que les terrains à bâtir, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable sur la plus value après abattement pour durée de détention ((31 décembre 2016 dans les communes où s'applique la taxe sur les locaux vacants). 

Vente n’excédant pas 15 000 €

Les cessions d'immeubles pour un prix inférieur ou égal à 15 000 € sont exonérées.

En cas de cession d'un bien détenu par deux époux (ou en indivision), ce plafond s'applique à chaque époux (ou à chaque indivisaire) en fonction de sa quote-part dans le produit de la vente.

A noter : le seuil d'exonération de 15 000 € ne s'applique pas en cas de cession de parts de sociétés civiles immobilières (SCI, SCPI...).

Exonération selon les revenus

Les titulaires de pensions de retraites ou d'une carte d'invalidité bénéficient d'une exonération si :

  • ils n'ont pas été soumis à l'ISF l'avant-dernière année précédant celle de la vente (soit en 2012 pour une vente réalisée en 2014) ;
  • leur revenu fiscal de référence de l'avant dernière année précédant celle de la vente est inférieur à certaines limites. Ainsi, pour une vente réalisée en 2014, le revenu fiscal de l'année 2013 ne doit pas dépasser 10 224 € pour la première part majorée et 2 730 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Expropriation

Les plus-values immobilières réalisées à la suite d'une expropriation pour cause d'utilité publique sont exonérées quand l'indemnité est utilisée dans les 12 mois pour l'acquisition, la construction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs biens immobiliers.

A noter : pour bénéficier de l'exonération, le réemploi de l'indemnité d'expropriation doit porter sur 90 % minimum des sommes perçues.

Vente aux bailleurs sociaux

Les cessions de biens immobiliers consenties à des bailleurs sociaux sont exonérées d'impôt sur les plus-values. Les bailleurs sociaux concernés sont :

  • les organismes HLM ;
  • les sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux ;
  • les organismes sans but lucratif et les unions d'économie sociale, agréés par le préfet.

Cette exonération, sous certaines conditions, s'applique également aux ventes conclues avec une collectivité territoriale qui prend l'engagement de rétrocéder le bien, dans un délai d'un an, à un bailleur social.

Remembrement rural ou urbain

Les plus-values d'échange réalisées dans le cadre d'un remembrement rural ou urbain sont exonérées si le remembrement est effectué conformément à la réglementation.

Habitation en France des non résidents

Sont concernés les Français domiciliés hors de France et les ressortissants d'un Etat membre de l'Union européenne, de l'Islande,  de la Norvège ou du Liechtenchtein.

1ère vente

La première vente d'une habitation en France par un non résident est exonérée si :

- le ressortissant a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans avant la vente ;

- mais elle est limitée à une résidence par contribuable dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable ; depuis le 1er janvier 2014, cette exonération peut bénéficier aussi bien au logement que le vendeur a conservé pour y séjourner quand il vient en France qu'à tout autre logement, même s'il est loué, mais il y a des conditions de délais à respecter.

2e vente
Depuis le 1er janvier 2014, l'éxonération de plus-value pour le logement d'un non résident ne peut s'appliquer qu'une fois, que pour une seule résidence qui est vendue (de janvier 2006 au 31 décembre 2013, on pouvait vendre deux fois).



 

il existe aussi d'autres cas d'éxonérations : 1ère cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi du prix de cession, dans les 24 mois à compter de la cession, à l'acquisition ou à la construction d'un logement affecté à l'habitation principale, résultant de la cession d'un droit de surélévation si le cessionnaire achève les locaux destiné à l'habitation dans les quatre ans, liées à certains partages. Pour bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières, il suffit de joindre à sa déclaration de revenus toutes les pièces et les justificatifs nécessaires. A noter : la plus-value immobilière réalisée en 2014 est imposée à l'impôt sur les revenus à 19 % auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux dont le taux global est fixé à 15,50%.


 

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