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Exonération des plus-values immobilières

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 27 février 2013 - fiche pratique
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exoneration plus-values immobilieres

L'exonération des plus-values immobilières

Certaines plus-values bénéficient d'une exonération totale d'impôt en raison de la nature des biens cédés, des opérations réalisées ou de la qualité du cédant. Différents cas de figure peuvent se présenter selon la nature du bien immobilier et la situation du vendeur.


Résidence principale

Toute plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée, quelle que soit la nature du logement (maison individuelle ou appartement).

Aucune durée d'occupation minimale n'est exigée. Une seule condition est nécessaire : le logement doit constituer votre résidence principale au jour de la vente.

Cette exonération profite également aux dépendances du logement (chambres de services, garages, terrain) si elles sont cédées en même temps que lui.

A noter : l'exonération d'un logement vacant à la date de vente est néanmoins possible si :
  • le logement a été occupé, à titre de résidence principale, par son propriétaire jusqu'à sa mise en vente ;
  • la vente effective est intervenue dans un délai maximal de 2 ans après sa mise en vente (depuis 2009 et 2010).

En cas de séparation ou de divorce, l'exonération joue si l'un des conjoints ou concubins occupe le logement jusqu'à sa vente (même s'il est devenu propriétaire d'un autre logement entre-temps).

Bien détenu depuis plus de 30 ans

Depuis le 1er février 2012, les plus-values sont exonérées si la vente porte sur un bien détenu depuis plus de 30 ans,(au lieu de 15 ans avant le 1er février 2012), quelle que soit la nature de l'immeuble (bâti ou non).

L'abattement pour durée de détention se calcule par période de 12 mois, sans tenir compte des fractions d'années.

Désormais, l'abattement pour durée de détention est égal à :

  • 2 % par an entre 6 et 17 ans ;
  • 4 % par an entre 18 et 24 ans ;
  • 8 % par an entre 25 et 30 ans.

A noter: la durée de 30 ans de détention pour bénéficier de l'exonération s'applique aux cessions effectuées à compter du 1er février 2012 et à compter du 25 août 2011 pour des apports d'immeubles ou de droits sociaux à des sociétés familiales.

Vente n’excédant pas 15 000 €

Les cessions d'immeubles pour un prix inférieur ou égal à 15 000 € sont exonérées.

En cas de cession d'un bien détenu par 2 époux (ou en indivision), ce plafond s'applique à chaque époux (ou à chaque indivisaire) en fonction de sa quote-part dans le produit de la vente.

A noter : le seuil d'exonération de 15 000 € ne s'applique pas en cas de cession de parts de sociétés civiles immobilières (SCI, SCPI...).

Exonération selon les revenus

Les titulaires de pensions retraites ou d'une carte d'invalidité bénéficient d'une exonération si :

  • ils n'ont pas été soumis à l'ISF l'avant-dernière année précédant celle de la vente (soit en 2010 pour une vente réalisée en 2012) ;
  • leur revenu fiscal de référence de l'avant dernière année précédant celle de la vente est inférieur à certaines limites. Ainsi pour une vente réalisée en 2012, le revenu fiscal de l'année 2011 ne doit pas dépasser 10 024 € pour la première part majorée ou 2 676 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Expropriation

Les plus-values immobilières réalisées à la suite d'une expropriation pour cause d'utilité publique sont exonérées quand l'indemnité est utilisée dans les 12 mois pour l'acquisition, la construction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs biens immobiliers.

A noter : pour bénéficier de l'exonération, le réemploi de l'indemnité d'expropriation doit porter sur 90% minimum des sommes perçues.

Vente aux bailleurs sociaux

Jusqu'au 31 décembre 2009, les cessions de biens immobiliers consenties à des bailleurs sociaux étaient exonérées d'impôt sur les plus-values.

Les bailleurs sociaux concernés étaient :

  • les organismes HLM ;
  • les sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux ;
  • les organismes sans but lucratif et les unions d'économie sociale, agréés par le préfet.


Cette exonération temporaire s'applique également aux ventes conclues avec une collectivité territoriale qui prend l'engagement de rétrocéder le bien, dans un délai d'un an, à un bailleur social.

Remembrement rural ou urbain

Les plus-values d'échange réalisées dans le cadre d'un remembrement rural ou urbain sont exonérées si le remembrement est effectué conformément à la réglementation.

Habitation en France des non-résidents

Qui est concerné ?
Les Français domiciliés hors de France et les ressortissants d'un Etat membre de l'Union européenne, de l'Islande ou de la Norvège.

Première vente
La première vente d'une habitation en France par un non-résident est exonérée si :

  • le ressortissant a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans avant la vente ;
  • il a eu la libre disposition du bien vendu au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente.



2e vente
Les non-résidents peuvent bénéficier d'une exonération pour une 2e vente si :

  • ils remplissent les conditions prévues pour l'exonération de la 1re vente ;
  • la 2e vente intervient plus de 5 ans après la 1re.

Ils ne possèdent pas d'autre propriété en France à la date de la vente.

Pour bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières, il suffit de joindre à sa déclaration de revenus toutes les pièces et les justificatifs nécessaires.

A noter : les plus-values immobilières réalisées à compter de 2012 sont imposées à 19% auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux dont le taux global est fixé à 13,50%.

Le délai de 5 ans, parfois nécessaire pour être exonéré, n'est pas exigé si la cession est justifiée par des événements comme l'invalidité, le départ en retraite, le changement de résidence lié à un changement d'activité...


 

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