Investir grâce aux sociétés de placement immobilier

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 30 mai 2013 - fiche pratique
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societe placement immobilier

Les sociétés de placements immobiliers

Les sociétés de placement immobilier ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce aux capitaux déposés par les épargnants. Les souscripteurs reçoivent des loyers et des plus-values sur les parts des immeubles qu'ils détiennent.


Les avantages des sociétés de placement immobilier

Si vous n'avez pas les moyens d'acheter seul un bien, vous pouvez quand même investir dans l'immobilier.

Ces sociétés se chargent de la gestion de votre capital (entretien des immeubles...) et des relations avec les locataires.

Vous pouvez plus facilement revendre vos parts que revendre vous-même un immeuble.

Vous recevez des revenus réguliers tirés des loyers des locataires.

Votre placement, constitué par des parts de plusieurs immeubles, est plus sûr. Si la valeur d'un d'entre eux diminue, celle des autres peut équilibrer les pertes.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Elles acquièrent et gèrent un parc immobilier locatif (locaux d'habitation ou commerciaux).

Il existe des SCPI :

  • à capital fixe : si vous souhaitez vendre vos parts, vous devez trouver un acheteur pour éviter toute variation de capital ;
  • à capital variable : la SCPI peut vous racheter vos titres. Elle émettra de nouvelles parts pour les futurs acheteurs ;
  • "Malraux" et "Scellier" ou "Duflot"

Les SCPI versent chaque trimestre un revenu. La rentabilité des SCPI (hors SCPI fiscales) était estimée à un peu plus de 5% pour l'année 2011.

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)

Elles investissent des capitaux dans l'achat ou la construction d'immeubles d'habitation à des fins locatives. Elles sont cotées en bourse.

Elles cumulent les avantages de l'investissement dans la pierre et en bourse mais aussi les risques de variation dus à la bourse.

Les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie (SICOMI)

Elles investissent des capitaux dans l'achat et la location d'immeubles non-équipés à usage professionnel, soit en en restant propriétaires, soit en crédit-bail, crédit permettant l'acquisition d'un bien en échange de redevances et avec option d'un droit de propriété à l'échéance.

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI)

L'OPCI fonctionne sur un principe identique aux SICAV et aux FCP. Cet organisme place des capitaux pour créer un patrimoine collectif.

Chaque part d'OPCI est une part d'un portefeuille immobilier détenu en commun par plusieurs épargnants. L'OPCI doit investir 60% des capitaux déposés par les épargnants dans l'immobilier, avec au moins 10% de liquidités.

Il existe des OPCI valeurs mobilières. Elles peuvent détenir des immeubles, des parts de sociétés foncières cotées et des parts de sociétés non cotées.

Les OPCI revenus fonciers investissent uniquement dans des immeubles.

Dans une OPCI, vous vendez ou achetez plus facilement des parts que dans une SCPI dont la liquidité est limitée.

A noter : pour les plus-values réalisées à compter de 2011, le seuil de cession est supprimé et les plus-values sont donc taxées à compter du premier euro de cession.

Pour les prélèvements sociaux le seuil annuel d'imposition est supprimé depuis le 1er janvier 2010.

Toutes les plus-values réalisées à compter de 2010 doivent être déclarées et sont assujetties aux prélèvements sociaux, quel que soit le montant des cessions réalisées au cours de l'année. Les plus-values exonérées d'impôt, notamment celles qui le seront partiellement, à compter du 1er janvier 2012 et celles qui le seront totalement à compter du 1er janvier 2014, du fait de l'abattement en fonction de la durée de détention des titres, sont assujetties aux prélèvements sociaux.

La fiscalité des SCPI

Les SCPI sont exclues du champ d'application de l'impôt sur les sociétés et leurs bénéfices qu'ils soient distribués ou non, sont imposés entre les mains de leurs associés. Le porteur de parts personne physique est imposé au titre :

  • des revenus fonciers pour la fraction des bénéfices correspondant à la location des immeubles (les SCPI spécialisées permettent au souscripteur de bénéficier des avantages fiscaux liés à certains investissements éligibles : dispositifs "Scellier", "Robien recentré", "Borloo populaire", aide aux investissements outre-mer...) ;
  • des revenus de capitaux mobiliers pour la fraction correspondant au placement des liquidités ;
  • des plus-values immobilières pour les plus-values sur cessions d'immeubles réalisées par la société ainsi que pour les plus-values sur cessions de part réalisées par l'associé.


A noter : les revenus financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI sont des revenus mobiliers, imposés, depuis 2013,  au barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux de 15,5 %.
 

Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif de la loi Duflot remplace le dispositif Scellier. Ce dispositif, désormais révolu, permettait en 2011 une réduction d'impôt pour les investisssments immobiliers des SCPI de l'ordre de 13 % ou de 22% pour des logements neufs respectant des critères de performance énergétique.

Mais pas de panique, le nouveau dispositif Duflot propose aussi des avantages fiscaux pour favoriser les investissements immobiliers.

Pour une SCPI investissant en loi Duflot, la réduction d'impôt pour les investissements dans des logements neufs ou en cours d'achèvement est de 18%, répartie sur 9 ans (13% auparavant pour la loi Scellier).

Cet avatange fiscal est néanmoins soumis au nouveau plafonnement des niches fiscales (loi de finances 2013), et la réduction d'impôt accordée en dispositif duflot ne pourra ainsi pas dépasser la limite fixée à 10 000 € pour 2013.

La fiscalité des SIIC

Les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent. C'est le régime de taxation des dividendes qui s'applique. Voir notre fiche actions.

Les plus-values boursières réalisées à l'occasion des cessions de titres sont imposées au barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. 

A compter de 2013, il n'y a plus la possibilité d'opter pour un prélèvement libératoire au taux de 24% (loi de finance 2013).

La fiscalité des SICOMI

Les revenus des SICOMI ainsi que les plus-values réalisées lors de la cession de titre sont soumis au régime d'imposition des valeurs mobilières.
Pour les plus-values réalisées à compter de 2011, le seuil de cession est supprimé et les plus-values sont donc taxées au barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. 

A compter de 2013, il n'y a plus la possibilité d'opter pour un prélèvement libératoire au taux de 24%.

La fiscalité des OPCI

Pour les OPCI valeurs mobilières, c'est le régime fiscal des dividendes d'actions qui s'applique. En cas de cession de parts, celles-ci sont soumises au régime des plus-values mobilières.

Les revenus des OPCI revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur les revenus fonciers. En cas de cession, les plus-values dépendent du régime des plus-values immobilières, avec application d'un abattement par année de détention.

A noter : les cessions de parts ou d'actions d'OPCI sont exonérées de droits de mutation, sauf cas exceptionnels.

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