Location-accession à la propriété

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 3 janvier 2014 - fiche pratique
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La location-accession à la propriété

Le propriétaire-bailleur et le locataire peuvent conclure un contrat stipulant qu'après versement d'un loyer et d'une somme associée, le locataire pourra devenir propriétaire de son logement. Découvrez les conditions d'établissement d'un tel contrat et les avantages qu'il procure.


Caractéristiques de la location-accession

Cette formule permet à un locataire de devenir propriétaire d'un bien immobilier au bout d'un certain laps de temps prévu dans le contrat.

Pendant toute la période de location, le locataire paye un montant correspondant aux loyers dus au titre de la jouissance du bien (c'est la fraction locative) auquel s'ajoute la fraction acquisitive correspondant au paiement anticipé du prix de vente.

Au terme de la période de jouissance, le locataire doit faire un choix : soit il achète le bien, soit il renonce. S'il achète, le prix de vente est diminué du montant déjà versé pendant la location. S'il renonce, le bailleur doit lui restituer le montant de la fraction acquisitive déjà versée, déduction faite d'une indemnité.

Attention : les sommes versées au titre de la fraction locative sont conservées par le propriétaire dans tous les cas et ne viennent pas en déduction du prix de vente.

Qui peut en bénéficier ?

Le locataire d'un immeuble achevé ou en construction, à condition que le logement soit à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel). Un prêt social a par ailleurs été mis en place, le PSLA (Prêt Social de Location-Accession), qui ne concerne que les logements neufs.

Il est impératif que l'accession à la propriété ne dépende pas du bon vouloir du propriétaire mais soit prévue dès le début comme une option réservée au locataire accédant.

Quels sont les avantages ?

Le locataire n'a aucun apport personnel immédiat à verser. Pendant toute la durée de la location (période dite de jouissance), il paye une redevance comprenant le loyer proprement dit et un acompte mensuel sur le prix du logement.

La redevance peut être révisée si le contrat le prévoit. Cette révision ne peut être supérieure à la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Pour en savoir plus, consultez le site de l'Insee.

Au moment de la vente, le locataire verse le prix du logement fixé dans le contrat initial moins les acomptes versés pendant toute la durée de la location.

Que faut-il faire ?

Signature du contrat
Avant le contrat définitif, le vendeur (agent immobilier, promoteur privé ou public, office d'HLM) et le futur locataire signent un contrat de "réservation préalable". Ce n'est pas obligatoire mais cela se fait très souvent en pratique. Si ce contrat prévoit un dépôt de garantie au titre de la réservation, le locataire ne peut verser plus de 5% du montant du logement.

Ces fonds, versés sur un compte spécial, ne peuvent être ni cédés, ni saisis jusqu'à la signature du contrat. Si le contrat définitif n'est pas signé dans les trois mois suivant la signature du contrat préliminaire, le dépôt de garantie est restitué sans frais au locataire (2 mois après l'achèvement de l'immeuble si celui-ci est en construction). Dans le cas contraire, il lui sera remboursé sur les premières redevances.

Le projet de contrat définitif doit être notifié à l'acheteur par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par exploit d'huissier) au moins 1 mois avant la signature. Le projet doit être accompagné, le cas échéant, du règlement de copropriété ou du cahier des charges applicables.

Le contrat de location-accession doit obligatoirement être signé chez un notaire (acte authentique).

Il comporte obligatoirement :

  • la description de l'immeuble ;
  • le prix de vente et les modalités de paiement et éventuellement de révision des prix ;
  • l'intention de l'accédant de payer le prix ;
  • la date d'entrée en jouissance et le délai pour acquérir (c'est la levée d'option) ;
  • les conditions de résiliation anticipée du contrat ;
  • le montant de la redevance à la charge de l'accédant ;
  • l'octroi éventuel de prêts pour payer le logement après la période de location ;
  • les indemnités en cas de rupture de contrat.


Si le contrat est signé avant l'achèvement de l'immeuble, il doit comporter la garantie de parfait achèvement de celui-ci.

Pendant la location
Le locataire-accédant a les mêmes obligations qu'un locataire habituel. Il peut toutefois assister aux assemblées générales de copropriété. Il a un droit de vote sur les questions d'entretien de l'immeuble, les grosses réparations incombant au vendeur.

Au moment de la vente
Trois mois avant le terme fixé pour la vente, le vendeur envoie au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'inviter à acheter son logement. Si l'acheteur refuse de lever l'option, il doit libérer les lieux à la fin de la période de jouissance. Le vendeur doit lui restituer la somme de la partie " épargne " de ses versements. Le refus de lever l'option peut entraîner le versement d'indemnités.


Lois du 12 juillet 1984, modifiée par les lois du 21 juillet 1994, du 18 janvier 2005 et du 8 février 2008

Si le locataire renonce à son option d'achat, il ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulation contraire du contrat.


 


Le vendeur devra, dans un délai de trois mois suivant le départ, restituer au locataire la part acquisitive (les redevances) déjà versée. Toutefois, le vendeur peut compenser le montant de cette restitution avec des redevances non acquittées jusqu'au départ du locataire, ainsi qu'avec les sommes correspondant à d'éventuelles réparations ou indemnités.


 


Le locataire qui ne veut pas acheter son logement doit partir dans un délai de trois mois. Le vendeur doit lui restituer les acomptes versés mais peut obtenir une indemnité égale au maximum à 1% du prix du logement (3% si l'immeuble a moins de cinq ans). En cas de faute ou d'inexécution de ses obligations par le locataire, l'indemnité due au propriétaire peut s'élever jusqu'à 2% du prix du bien.


 


Si le vendeur refuse de vendre, il devra rembourser les acomptes versés plus une indemnité égale au maximum à 3% du prix du logement. Le locataire accédant a dans ce cas droit au maintien dans les lieux tant que le vendeur ne l'a pas totalement remboursé.


 

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