Plus-values immobilières : les taux 2014-2015


Taux 2012 pour les plus-values immobilières
Taux 2012 pour les plus-values immobilières

A moins de bénéficier d’une exonération, le propriétaire qui revend son bien immobilier plus cher qu’il ne l'a acheté est imposé sur la plus plus-value qu'il réalise. Une réforme modifie ce régime en 2012, l'abattement s'appliquant non plus après 15 mais 30 ans.



Taux d’imposition sur les plus-values immobilières en hausse

Le taux d’imposition sur les plus-values immobilières en 2014-2015 prend en compte l'impôt sur les revenus à un taux forfaitaire  de 19 %, plus  les prélèvements sociaux (CSG, RDS, CRDS) à 15,50 %, soit une taxation totale de 34,5 %.

Sur quelle base s’applique l’impôt sur la plus-value ?

En général, un propriétaire revend une maison ou un appartement à un prix plus élevé que celui auquel il l’a acheté. La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Le taux de taxation de 34,5 % s’applique sur la plus-value brute réalisée par le vendeu, c’est-à-dire sur le prix de vente corrigé moins le prix d’achat corrigé.

Le prix de vente est celui indiqué sur l’acte définitif de vente. Il comprend les éventuelles charges et indemnités que l’acquéreur doit au vendeur. Il doit être "corrigé" en retranchant les frais supportés par le vendeur au moment de la vente : coût des diagnostics immobiliers, frais de main levée d’hypothèque ou encore montant de la TVA acquitté lors de la cession.

Le prix d’achat est le prix effectivement payé par l’acquéreur, tel qu’indiqué dans l’acte définitif de vente. Il doit être "corrigé" en ajoutant les frais de notaire (7,5% du prix) et le montant des travaux qui ont été réalisés sur le bien (à condition de pouvoir les justifier en présentant des factures).

Une fois calculée la plus-value brute, un abattement de 2 % par année s’applique après cinq ans de détention, puis 4 % par an à partir de la 17ème année et 8 % par an dès la 20ème année. Il faut tenir compte des années pleines.  Toutes les ventes réalisées après 30 années de détention sont ainsi exonérées.

En outre, quelle que soit la durée de détention, tout vendeur a droit à un abattement de 1 000 € ; si le bien est vendu par des époux, cet abattement de 1 000 € s’applique deux fois.

La déclaration et le paiement de l’impôt sur les plus-values s’effectuent chez le notaire, au moment de la signature de l’acte de vente définitif. C’est le notaire qui s’en charge pour le compte du vendeur.

A noter : en cas de cession à titre gratuit, les services fiscaux prennent en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession.

Exonérations de plus-value immobilière

Dans plusieurs cas de figure, le vendeur peut être totalement exonéré de l’imposition qu’il devrait au titre de la plus-value immobilière qu’il réalise :

  • lorsqu’il vend sa résidence principale,
  • lorsque le montant de la vente n’excède pas 15 000 €,
  • lorsqu’il est retraité ou invalide avec des revenus modestes,
  • lorsque son revenu fiscal est inférieur à certains plafonds,
  • si la vente résulte d’une expropriation,
  • si la cession est consentie à un bailleur social ou une collectivité locale, 
  • s’il est domicilié hors de France, ou s’il est ressortissant d’un état membre de l’Union Européenne.