Sous-location d'un logement : ce qu'il faut savoir

Par : Michel Foulet - Dernière modification : 26 janvier 2015 - fiche pratique
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sous location logement

Peut-on sous-louer son logement ?

Absences répétées, nécessité de partager loyers et charges de son logement... Les raisons pour lesquelles on souhaiterait pouvoir sous louer son logement sont multiples. A quelles conditions est-ce possible ?


Il n'est pas possible de sous louer sans l’accord du propriétaire

Si vous souhaitez sous-louer votre logement pendant votre absence (vacances, stage à l'étranger...), il vous faut l'accord exprès de votre propriétaire.

Autorisation du bailleur

La sous-location est, en principe, interdite ; néanmoins, une autorisation écrite de votre propriétaire vous permet de sous-louer votre logement en toute légalité.

Adressez-lui votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Indiquez les raisons de cette sous-location, la date à partir de laquelle vous entendez le faire et le montant du loyer que vous comptez demander.

Si le propriétaire refuse votre proposition de sous-location, vous devez respecter sa décision. Si vous passez outre (ou si vous ne lui avez rien demandé), il peut saisir la justice pour obtenir la résiliation du bail.

Si, en dépit de cette résiliation, le sous-locataire refuse de quitter le logement, il devient un occupant sans droit ni titre. Il peut alors être condamné au versement d'une indemnité d'occupation.

Un locataire a été condamné pour avoir sous-loué son appartement via le site Airbnb (tribunal d'instance 75009 Paris, 13 février 2014), accusé de faire commerce de son appartement.

Rédaction d’un contrat de sous-location

Même si cela n'est pas obligatoire, mieux vaut rédiger un contrat de sous-location, librement négocié entre vous et votre sous-locataire. Le propriétaire n'a pas son mot à dire, sauf concernant le montant du loyer qui ne doit pas excéder celui que vous payez.

Pour éviter d'éventuels litiges, prenez soin de préciser dans ce contrat :

  • la durée du bail : librement fixée, elle ne peut dépasser celle de la location principale,
  • le montant du sous-loyer, en accord avec le propriétaire et la date de son versement,
  • les obligations réciproques des parties,
  • la répartition des charges,
  • les modalités de la fin de la sous-location : forme et délai du congé.

A noter : à défaut de contrat écrit, les règles du code civil s'appliquent.

Responsabilité du locataire

Vous restez tenu à l'égard du propriétaire de l'ensemble de vos obligations : paiement du loyer, des charges locatives, jouissance paisible du logement, comme si vous occupiez vous-même le logement. Vous êtes ainsi responsable des manquements de votre sous-locataire (par exemple, en cas de dégradation du logement, nuisances sonores).

A noter : si vous ne payez plus votre loyer, le propriétaire peut réclamer au locataire le versement direct du "sous-loyer".

Les impôts

 

Les loyers provenant de la sous-location d’un logement sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’il s’agit d’une sous-location meublée, dans celle des bénéfices non commerciaux (BNC) dans le cas contraire.

Mais cette exonération est prévue uniquement si vous sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale, à la double condition que la ou les pièces louées constituent la résidence principale du sous-locataire et que le montant annuel du loyer ne dépasse pas, en 2013, 132 €/m2 (181 € pour l’Île-de-France), charges non comprises

Il ne faut pas confondre sous-location et hébergement ! Vous pouvez recevoir qui vous voulez, sans avoir à en informer votre propriétaire et même si votre invité paye une partie de vos factures (électricité, téléphone).Le locataire a la possibilité d'échanger l'appartement ou la maison avec un tiers pendant des vacances, par exemple. Dès lors qu'aucune transaction financière n'entre en jeu entre le tiers et le propriétaire, l'échange n'est pas assimilable à une sous-location d'un logement.Il n'en reste pas moins que de nombreuses mairies sont en guerre contre les meublés touristiques qui il est vrai font une concurrence déloyale aux hôteliers.  


 

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