Bail de location : que doit-il comporter ?


Le contenu du bail de location
Le contenu du bail de location

Le contrat de bail de location doit comporter des clauses précises pour que le locataire et le propriétaire s'entendent sur les conditions de la location. Le contrat de bail, établi en deux exemplaires originaux, doit avant tout contenir la signature du bailleur et celle du locataire, ainsi que certaines clauses obligatoires.



Les clauses obligatoires du bail de location

Pour être valide, le bail locatif doit contenir certaines informations :

  • le nom et l'adresse du propriétaire ou de son mandataire,
  • la date d'entrée dans les lieux et la durée du bail,
  • la description du logement (maison, appartement) et des parties communes,
  • l'usage prévu des locaux (le bail peut être à usage d'habitation ou à usage mixte),
  • le montant du loyer et le mode de réglement (le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire si le contrat est signé depuis le 27 mars 2014),
  • le montant des charges à payer en sus du loyer,
  • le montant du dépôt de garantie,
  • le délai de préavis pour la résiliation, et les conditions de renouvellement du bail,
  • la surface habitable (attention ! Faute de cette mention ou d'une superficie erronée, depuis le 27 mars 2014, le locataire peut intenter une diminution de loyer),
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location ou le dernier renouvellement si le contrat est signé depuis le 27 mars 2014,
  • les frais d'agence immobilière avec les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 de la loi de 1989 et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire).

A noter : le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges.

Les documents à fournir en annexe du bail de location

En annexe, du contrat de bail de location doit se trouver impérativement :

  • l'état des lieux d'entrée. Obligatoire, ce document essentiel évitera les litiges au départ du locataire. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location,
  • si l'immeuble est une copropriété, le règlement de copropriété devra être annexé au contrat de bail. Il décrit entre autres les modalités d'usage des parties communes et les règles de communauté relatives à l'immeuble,
  • pour que le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de l'état du logement (performance énergétique, existence éventuelle de plomb, éventuels risques naturels et technologiques) un dossier de diagnostic technique doit lui être remis. Il est annexé au contrat de bail,
  • l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (cable, TNT, fibre) pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014,
  • une copie de la convention ANH ou APL si le logement loué est conventionné,
  • si le locataire a dû fournir une caution pour le paiement des loyers, un contrat de caution solidaire établi avec un tiers.

A noter : s'il s'agit d'un bail de location concernant un meublé, il devra comporter en annexe un inventaire précis de tous les meubles mis à disposition.

Les clauses abusives dans le contrat de bail de location

Certaines clauses sont considérées comme abusives quand elles apparaissent dans un bail de location, nnotamment, celles qui :

  • obligent le locataire à payer le loyer par virement automatique uniquement,
  • interdisent au locataire d'effectuer des travaux ne modifiant pas la destination du logement,
  • l'interdisent d'héberger des personnes dans le logement loué,
  • l'obligent à payer les trois mois de préavis s'il justifie de motifs légaux pour bénéficier d'un préavis réduit.

Les clauses considérées comme abusives sont déclarées non écrites, c'est-à-dire inexistantes. Cependant le contrat de bail de location subsiste dans ses autres dispositions.