Meublé : obligations du propriétaire et du locataire


Les obligations des propriétaires et locataires
Les obligations des propriétaires et locataires

Le contrat de location fixe librement les obligations respectives du locataire et du propriétaire. Toutefois, en l'absence de contrat écrit ou si le contrat ne mentionne pas ces obligations, il faut se référer aux dispositions du code civil.



Les obligations du propriétaire

Le propriétaire doit :

  • délivrer un logement décent (code civil, art. 1719), répondant aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Si les conditions de décence ne sont pas remplies, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement. En cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir la justice,
  • fournir un logement en bon état de réparations (code civil, art. 1720) et entretenir le logement, pendant toute la durée du bail, en effectuant les réparations nécessaires ;

A noter : aucun texte ne fixe la liste des réparations qui sont à la charge du locataire. La jurisprudence fournit néanmoins quelques indications quant à celles qui sont à la charge du propriétaire : réparations des toitures, planchers, balcons, remplacement de la chaudière...

  • assurer au locataire la jouissance paisible du logement (code civil, art. 1719) ;
  •   garantir le locataire contre les vices et défauts, apparents et cachés, existants lors de la conclusion du contrat de location ou survenus par la suite, et empêchant le locataire d'utiliser normalement son logement (humidité, infiltrations...).

Les parties sont libres de rédiger le bail à leur convenance. Toutefois, il est préférable d'y faire figurer certaines mentions pour éviter les risques de litige. Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de location :

  • bail signé avant le 27 mars 2014 : la rédaction du bail est libre. Toute clause peut y être insérée à condition de ne pas figurer parmi la liste des clauses abusives établie par la commission des clauses abusives. Le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, plomb, voire état des risques naturels et technologiques) doit obligatoirement être annexé au contrat,
  • bail signé depuis le 27 mars 2014 : la rédaction du bail est libre, à charge pour le bailleur d'y préciser les caractéristiques, notamment le montant du loyer et ses modalités de révision, du dépôt de garantie, la durée de la location, les modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel). Le propriétaire a par ailleurs l'obligation d'y annexer les documents suivants : l'état des lieux d’entrée, inventaire et état détaillé du mobilier, le dossier de diagnostics techniques (lire ci-dessus).

Nouveauté : la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit la création par décret d'un modèle de contrat de location meublée et la définition des critères d'ameublement. La loi met également à la charge du bailleur la réalisation d'un diagnostic sur l'état des installations électriques et/ou de gaz dans des conditions qui seront aussi fixées par décret.

Piscine et sécurité

Les propriétaires de locations meublées dotées d'une piscine privée ont des obligations. Les bassins totalement ou partiellement enterrés doivent être équipés d'un système de protection normalisé pour piscine (code de la construction et de l'habitation, art. L.128-1 et suivants). Les piscines hors-sol, gonflables ou démontables ne sont pas concernées par cette réglementation.

Quatre dispositifs de sécurité sont officiellement homologués :

  • une barrière de protection (NF P90-306),
  • une couverture fermant le bassin (NF P90-308),
  • un abri clos (NF P90-309),
  • une alarme sonore (NF P90-307).

Les normes sont disponibles auprès de l'Afnor (Association française de normalisation, 11 avenue Francis-de-Pressensé - 93571 Saint-Denis-La-Plaine Cedex).

A savoir : si le propriétaire n'a pas équipé sa piscine d'un tel système de sécurité, il encourt une amende pouvant aller jusqu'à 45 000 € et s'expose à des sanctions pénales : homicide involontaire, mise en danger d'autrui.

Les obligations du locataire

  • "user de la chose en bon père de famille " (code civil, art. 1728-1°) : sans abus ni détournement des lieux,
  • payer le loyer et les charges à la date convenue dans le contrat de location (code civil, art. 1728-2°),
  • effectuer les réparations locatives ou de menu entretien (code civil, art. 1754),
  • répondre de l'incendie (code civil, art. 1733), à moins de prouver que l'incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure ou vice de construction, ou encore que le feu a été communiqué par un logement voisin.