Location meublée : fixation et révision du loyer

Le loyer d'une location meublée
Le loyer d'une location meublée
Le montant du loyer et des charges est librement fixé par le propriétaire. Toutes les modalités doivent figurer dans le contrat de location.


Le loyer et sa révision

Il faut tenir compte : 

  • du montant du loyer,
  • les modalités de son paiement : chèque, virement,
  • la périodicité de son versement : mensuelle, trimestrielle.

A noter : précisez si le règlement du loyer doit s'effectuer à l'avance ou à terme échu (début ou fin de mois).

Vous pouvez demander au propriétaire une quittance pour chaque loyer payé.

Une révision du loyer peut être prévue dans le contrat de location, qui peut intervenir :

  • une fois par an,
  • à la date fixée dans le contrat,
  • à défaut, à la date anniversaire du contrat.

Attention : l'augmentation du loyer ne peut pas dépasser la variation sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est publié, chaque trimestre, par l'Insee.

Exemple : un bail signé le 1er mars 2014 moyennant un loyer mensuel de 700 €, pourra être réévalué au 1er mars 2015. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 4ème trimestre 2013, soit 124,83. Le dernier indice publié à la date de réévaluation est celui du 4ème trimestre 2014, soit 125,29. Au 1er mars 2014, date de la 1ère révision, le montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 700 € x 125,29/124,83 = 702,58 €.

En revanche, si la révision survient à la fin du bail, le propriétaire peut augmenter le loyer sans aucune restriction. Il devra toutefois prévenir le locataire au moins trois mois avant et signer avec lui un avenant au contrat.

Les charges locatives

La liste des charges récupérables est limitativement énumérée et s'applique aux locations meublées signées depuis le 27 mars 2014 ou avant cette date si le contrat de location y fait référence.

Certaines charges peuvent être considérées comme récupérables, à condition de les inscrire dans le contrat :

  • les impôts : taxe d'habitation, taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères,
  • les services rendus liés au logement : salaire du gardien de la copropriété, dépenses liées à l'entretien des espaces verts.

Les charges peuvent être incluses dans le prix du loyer (annoncé alors "charges comprises" ou CC).

Les charges peuvent également être payées à part. Dans ce cas :

  • soit elles sont fixées forfaitairement ou en pourcentage du loyer. Aucune autre somme ne pourra être réclamée en plus, même si votre consommation réelle est supérieure à l'estimation,
  • soit elles correspondent au montant des dépenses réellement engagées par le propriétaire. En général, le locataire paie une provision sur charges, en même temps que son loyer. Une fois par an, le propriétaire lui envoie une régularisation des comptes en joignant les justificatifs.

Dépôt de garantie

  • Pour un bail signé avant le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est libre. Il peut être d'un ou deux mois, voire davantage selon ce qui est prévu au sein du contrat de bail,
  • Pour un bail signé à partir du 27 mars 2014 si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à deux mois de loyer, hors charges.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (loyer payé trimestriellement, par exemple).Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (Action logement, fonds de solidarité pour le logement)

Les modalités de restitution du dépôt de garantie par le bailleur dépend de la date de signature du contrat de location :

  • bail signé avant le 27 mars 2014 : la restitution du dépôt de garantie pour un bail signé avant le 26 mars 2014 n'est soumise à aucun délai légal ; si le contrat de bail prévoit un délai de restitution spécifique, c'est ce délai qui a vocation à s'appliquer,
  • bail signé depuis le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

- un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,

- deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.

Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Les modalités de retenue sur le dépôt de garantie dépendent de la date de signature du contrat de location :

  • Bail signé avant le 27 mars 2014 : le bailleur peut retenir les sommes lui restant dues sur le montant du dépôt de garantie notamment en cas d’impayés de loyers, de charges, de dégradations. En cas de contestation de la part du locataire, il devra toutefois être en mesure de justifier la retenue effectuée par tout moyen de preuve : état des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat d'huissier, factures, devis, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
  • Bail signé depuis le 27 mars 2014 : la retenue sur le dépôt de garantie s'effectue dans les même conditions qu'avant le 27 mars 2014 ; toutefois, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Tout document est susceptible de justifier cette provision, notamment : état des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat d'huissier, factures, devis, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent êtres faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt par lettre recommandée avec AR, puis saisir la commission départementale en dernier recours voire le juge :

  • Bail signé avant le 27 mars 2014 : tribunal d’instance de l'adresse du logement quel que soit le montant en jeu,
  • Bail signé depuis le 27 mars 2014 : juge de proximité jusqu’à 4 000 € ou tribunal d’instance au delà.

En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard peuvent être dus au locataire, leur montant dépendant de la date de signature du bail :

  • Bail signé avant le 27 mars 2014 : en cas de rétention abusive du dépôt de garantie, il appartient au juge de se prononcer sur l'octroi éventuel d'intérêts de retard et sur leur montant,
  • Bail signé après le 27 mars 2014 : à défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration ne s'applique pas si le retard est dû au fait que le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile.