Plafonnement, garantie… : quel impact aura la loi Duflot sur votre loyer ?

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Les députés vont examiner aujourd'hui le projet de loi de Cécile Duflot visant à "stopper l'emballement des loyers constatés au cours des dix dernières années". Le gouvernement entend mettre fin aux abus et instaurer plus de transparence pour les locataires qui ont de plus en plus de difficultés à se loger.

Plusieurs mesures seront examinées comme par exemple l'encadrement des loyers, la garantie universelle des loyers pour les propriétaires et de nouvelles règles d'attribution pour les logements sociaux. Le gouvernement espère que ces modifications permettront de faire baisser les loyers, "notamment les 25 % de loyers excessifs à Paris". Au plus tôt, ces décisions devraient être applicables dès la mi-2014.

Qu'est-ce qu'une "zone tendue" ?

Les mesures que souhaitent mettre en place la ministre du logement Cécile Duflot concernent en premier lieux les zones tendues.

On appelle "zones tendues" les secteurs où l'on constate un déséquilibre entre offre et demande de logements.

Au total, 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants sont concernées, dont Paris, Nice, Bordeaux, Lyon, Marseille ou encore Toulouse. Ces zones comprennent 70 % du parc locatif privé soit près de 4,6 millions de logements.

Fixation du loyer

Les propriétaires ne seront plus autorisés à fixer librement le montant du loyer à chaque changement de locataire.

Depuis août 2012, les propriétaires doivent se référer à l'IRL : l'indice de référence des loyers. Un taux compris entre 0 et 3 % qui limite déjà les hausses constatées qui avoisinait les 3 à 6 %.

Désormais, les propriétaires devront connaître le loyer médian de leur logement. Le loyer définitif ne pourra excéder 20 % de plus que ce loyer médian et ne pourra être inférieur de plus de 30 %.

Par exemple, pour une un loyer médian de 1 000 €, le propriétaire devra établir un loyer compris entre 700 € et 1 200 €.

Le loyer médian sera fixé chaque année par les préfets grâce aux données récoltées par les observatoires. Les propriétaires pourront toutefois obtenir une autorisation de dépasser le plafond avec un "complément de loyer exceptionnel" pour les logements particulièrement bien situés ou très confortables disposant par exemple d'une grande terrasse ou d'une hauteur sous plafond remarquable.

Cette mesure pourrait permettre de faire baisser les loyers actuels dans les zones tendues.

immeuble paris © jacqueline.poggy / Flickr

Garantir le versement des loyers

60 % des locataires Français peineraient à financer leur logement. Pour lutter contre les situations d'impayés, Cécile Duflot propose de créer une Garantie universelle des loyers (GULL). Cette garantie publique et obligatoire sera un substitut à la caution.

Un organisme public qui devrait être créé d'ici le 1er janvier 2013 gèrera cette garantie. Ainsi, si un locataire ne paye pas son loyer, cette agence publique réglera le propriétaire - ce qui réduira le délai des litiges qui s'élève aujourd'hui à 1 an en moyenne. Le locataire défaillant sera ensuite redevable auprès de l'agence qu'il devra rembourser ou consulter pour obtenir de l'aide.

Le financement de cette garantie sera assuré par les recettes fiscales.

Des documents standardisés

Pour sécuriser la location et limiter les abus, une liste exhaustive de documents à fournir par le locataire sera créée.

Des modèles types seront instaurés pour l'état des lieux et le bail. Le bail devra d'ailleurs signaler le montant du loyer médian ainsi que le montant payé par le précédent locataire.

Le délai de préavis passera de 3 à 1 mois dans les zones tendues.

La fin des logements indignes

Les "marchands de sommeil" condamnés pour habitats indignes seront interdits d'achats de biens immobiliers dans un but de location pendant 5 ans.

Les propriétaires de logement indécent refusant d'engager des travaux devront payer une somme de 1 000 € par jour de retard.

ceciel duflot © paris region 2010 / Flickr

Règlement des bailleurs et des professionnels de l'immobilier

Le bailleur sera exclusivement chargé des frais liés à la mise en location du bien. Seuls les frais de réalisation de l'état des lieux seront partagés entre bailleur et locataire.

En cas de retard de restitution de la caution, le bailleur devra verser une pénalité de 10 % par mois de retard.

Les professionnels de l'immobilier devront suivre une formation continue et respecter le code de déontologie sous peine de sanctions disciplinaires.

Les syndics seront obligés de créer un compte bancaire pour chacune des copropriétés qu'ils gèrent. Les éventuels intérêts reviendront uniquement aux copropriétaires.

Un accès aux logements sociaux plus faciles

Les demandeurs de logements sociaux auront désormais un dossier unique à remplir même si leur demande concerne plusieurs départements.

Les règles d'attribution seront également révisées afin de les rendre plus transparentes et plus équitables.

Sources : 20 minutes, Le Figaro et l'Express