Loyer d'un logement : fixation et révision du prix

Loyer initial

Lors de la conclusion d'un contrat de bail, le loyer est librement fixé par le propriétaire et le locataire.

Renseignez-vous sur les prix pratiqués dans le voisinage. Si vous acceptez un loyer plus élevé que celui normalement appliqué, vous ne pourrez pas par la suite - sauf accord exprès de votre propriétaire - le faire baisser.

A noter : si le propriétaire loue pour bénéficier d'avantages fiscaux, il ne peut dépasser un plafond de loyer. Son montant dépend du dispositif fiscal sur lequel le propriétaire s'appuie.

Révision annuelle du loyer en cours de bail

En cours de bail, une révision du loyer est possible uniquement si le contrat de location la prévoit. En l'absence de cette clause d'indexation, le loyer n'est pas révisable.

Chaque année, à la date convenue dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail, la révision du loyer se fait en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), publié par l'Insee.

L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

Attention : si votre propriétaire a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises. Il en a la possibilité pendant 5 ans maximum à compter de leurs échéances.

Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail

Le propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer en cours de bail.

Il doit :

• attendre le renouvellement du bail ;
• prouver que le loyer actuel est manifestement sous-évalué ;
• respecter une procédure stricte.

L'augmentation du loyer est répartie sur toute la durée du nouveau bail par tiers ou par sixième si la hausse est supérieure à 10%.

Respect de la procédure

Pour vous proposer une augmentation de loyer, lors du renouvellement du bail, votre propriétaire doit respecter une procédure assez stricte.

6 mois avant la date d'expiration du bail, il doit vous notifier sa proposition d'augmentation de loyer par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Pour que cette proposition soit valable, elle doit comprendre :

• le montant du nouveau loyer ;
• la reproduction intégrale de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
• 3 à 6 références des loyers sur lesquelles votre propriétaire s'appuie pour justifier l'augmentation.

Réponse du locataire

Vous pouvez accepter ou refuser la proposition de votre propriétaire, ou encore ne pas répondre.

Vous refusez son offre ou vous ne lui répondez pas. Votre propriétaire peut, dans les 4 mois précédant la fin du bail, saisir la commission départementale de conciliation des loyers. Cette dernière rendra un avis dans les 2 mois de sa saisie. Pour toute information complémentaire, vous pourrez consulter notre fiche concernant les procédures et contentieux concernant les logements.

Si, malgré cela, le désaccord persiste, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance du lieu du logement. C'est le juge qui fixe lui-même le loyer.

En cas de non-respect de ces délais, le bail est reconduit sur la base du loyer initial.

A noter : la saisie de la commission départementale de conciliation des loyers est un préalable obligatoire. Il n'est pas possible de saisir directement le juge du tribunal d'instance.