Loyer d'un logement : fixation et révision du prix

Fixation d'un loyer
Fixation d'un loyer
Un décret du 30 juillet 2014 encadre les loyers dans certaines communes. Ailleurs, le loyer initial est, en principe, fixé par le propriétaire. Et la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) du 24 mars 2014 limite le montant initial du loyer fixé par le bailleur dans les zones dites "tendues".


Fixation au moment de la formation du bail

Au moment de la formation du bail, les modalités de fixation du loyer diffèrent selon la situation géographique du logement.

On distingue les zones détendues des zones tendues, celles-ci étant notamment caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. 

Modalités de sa fixation en zone détendue (communes non soumises à l'encadrement des loyers)

Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Modalités de sa fixation en zone tendue (communes soumises à l'encadrement des loyers)

Si le logement est situé dans une commune des zones dites tendues, la fixation du loyer initial est réglementée. Il doit être identique à celui du précédent locataire. Une augmentation est possible dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), si elle n'a pas été appliquée les douze derniers mois.

Toutefois, le loyer est fixé librement si le logement :

- fait l'objet d'une première location (logement neuf ou non),

- n'a pas été loué depuis plus de dix-huit mois,

- a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

De même, le loyer peut être ajusté si :

- le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué,

- des travaux d'amélioration ou liés à la décence ont été réalisés.

La loi ALUR du 24 mars 2014 instaure un autre dispositif d’encadrement des loyers, fondé sur l’observation des loyers, qui entrera en vigueur progressivement dans les zones tendues. Cette entrée en vigueur est fonction de la mise en place d’observatoires locaux des loyers agréés et de la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.

Révision annuelle du loyer en cours de bail

En cours de bail, une révision du loyer est possible uniquement si le contrat de location la prévoit. En l'absence de cette clause d'indexation, le loyer n'est pas révisable.

Chaque année, à la date convenue dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail, la révision du loyer se fait en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), publié par l'Insee.

L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

Attention ! Si votre propriétaire a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises. Il le peut  pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances.

Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail

Modalités de sa réévaluation en zone détendue (communes non soumises à encadrement des loyers) : 

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Modalités de sa réévaluation en zone tendue (communes soumises à encadrement des loyers)

Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué dans la limite de la variation de l'IRL si une clause du bail le prévoit et selon les modalités fixés par la loi

Toutefois, le loyer peut être réévalué si :

- le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué,

- des travaux d'amélioration ou liés à la décence ont été réalisés. 

La loi ALUR instaure un autre dispositif d’encadrement des loyers, fondé sur l’observation des loyers, qui entrera en vigueur progressivement dans les zones tendues. Cette entrée en vigueur est fonction de la mise en place d’observatoires locaux des loyers agréés et de la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence. Dans ces zones, deux procédures d’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail seront ouvertes :

- le locataire pourra engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail (hors montant du complément de loyer) s’avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le congé,

- le bailleur pourra engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du bail, qui ne pourra être supérieure au loyer de référence minoré.

Respect de la procédure

Pour vous proposer une augmentation de loyer, lors du renouvellement du bail, votre propriétaire doit respecter une procédure assez stricte.

Six mois avant la date d'expiration du bail, il doit vous notifier sa proposition d'augmentation de loyer par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Pour que cette proposition soit valable, elle doit comprendre :

  • le montant du nouveau loyer,
  • la reproduction intégrale de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989,
  • 3 à 6 références des loyers sur lesquelles votre propriétaire s'appuie pour justifier l'augmentation.

Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables. Chaque référence doit mentionner le nom de la rue, l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine), l’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface du logement et le nombre de ses pièces principales, l’existence d’annexes éventuelles, son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage, etc.), la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans et le montant du loyer mensuel, hors charges.

la réponse du locataire

Vous pouvez accepter ou refuser la proposition de votre propriétaire ou encore ne pas répondre.

Vous refusez son offre ou vous ne lui répondez pas. Votre propriétaire peut, dans les quatre mois précédant la fin du bail, saisir la commission départementale de conciliation des loyers. Cette dernière rendra un avis dans les deux mois de sa saisie. Pour toute information complémentaire, vous pourrez consulter notre fiche concernant les procédures et contentieux concernant les logements.

Si, malgré cela, le désaccord persiste, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance du lieu du logement. C'est le juge qui fixe lui-même le loyer.

En cas de non respect de ces délais, le bail est reconduit sur la base du loyer initial.

A noter : la saisie de la commission départementale de conciliation des loyers est un préalable obligatoire. Il n'est pas possible de saisir directement le juge du tribunal d'instance.