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Location 1989 : renouvellement du bail

Par : Philippe Colin - Dernière modification : 6 juin 2013 - fiche pratique
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renouvelement bail location 89

Le renouvelement du bail

Les baux d'habitation sont conclus pour une durée qui ne peut être inférieure à 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale. Mais la survenance du terme ne signifie pas que le locataire doit quitter les lieux.


Que se passe-t-il à la fin du bail ?

La fin d'un bail de location ne signifie pas que le locataire doit quitter les lieux. Selon l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur ne signifie pas son congé au locataire dans les conditions prévues par la loi, "le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé".
Le bail est ainsi reconduit soit aux mêmes conditions, soit renouvelé, éventuellement à de nouvelles conditions.

Il est reconduit tacitement si le propriétaire ne fait aucune démarche. Un nouveau bail s'opère, qui reprend les conditions du premier. Le locataire n'a pas à agir, cette reconduction s'opère automatiquement.

Il est renouvelé à de nouvelles conditions si l'une des parties (propriétaire ou locataire) prend l'initiative de proposer à l'autre un renouvellement du bail soumis à de nouvelles conditions contractuelles. En pratique, ce sera en général le propriétaire qui souhaitera réajuster le montant du loyer.

Le loyer est alors comparé avec des loyers de référence (loyers pratiqués dans les locaux voisins comparables). Le propriétaire doit dans ce cas faire parvenir au locataire au moins 6 mois avant la survenance du terme du bail initial, un congé avec offre de renouvellement comportant le montant du nouveau loyer, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier.
Le locataire peut refuser ou accepter. Son silence pendant une durée de 4 mois suivant la réception de l'offre de renouvellement équivaut à un refus de l'offre.

En cas de refus, le locataire (ou le propriétaire) saisit la commission départementale de conciliation qui tentera de concilier les parties avant de rendre un avis dans un délai de 2 mois. A défaut d'accord, le contrat est reconduit aux conditions initiales, à moins que le propriétaire ne saisisse le juge d'instance avant l'expiration du bail.

Reprise pour habiter

Le propriétaire peut donner congé pour habiter les lieux.

Le congé doit alors indiquer l'intention du propriétaire d'habiter ou de faire habiter les lieux, ainsi que le nom, adresse et qualité du bénéficiaire. Les bénéficiaires peuvent être :

  • le propriétaire ;
  • son conjoint ;
  • son concubin depuis un an au moins à la date du congé ;
  • son partenaire lié par un PACS ;
  • les parents ou enfants du propriétaire ;
  • les parents ou enfants de son conjoint ou concubin ou partenaire lié par un PACS.


Le congé doit être délivré au moins 6 moins avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier. A défaut de respect de ce préavis, le congé est nul.

A noter : les notifications ou significations, faites au locataire par le bailleur telles qu'une reprise pour vendre, s'appliquent de plein droit au conjoint du locataire si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

Reprise pour vendre

Dans ce cas, le congé, qui doit également respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail, doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et doit reproduire les 5 alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Ce congé vaut offre de vente au locataire : c'est le droit de préemption, qui s'entend pour le locataire comme un droit de priorité dans l'achat du bien.

Si le locataire désire accepter l'offre de vente, il dispose de 2 mois pour notifier sont acceptation au propriétaire à partir de la date de réception du congé.

A compter de la date d'envoi de sa réponse, il doit réaliser la vente dans un délai de :

  • 2 mois s'il a accepté purement et simplement l'offre ;
  • 4 mois s'il entend recourir à un prêt (dans ce cas, l'acceptation de l'offre dépend de l'obtention ou non du prêt).


Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai imparti pour réaliser la vente.

A noter : lorsque le propriétaire fait une nouvelle offre de vente plus avantageuse, elle doit être notifiée au locataire qui dispose alors des mêmes délais de 2 ou 4 mois pour l'accepter.

Si le locataire refuse l'offre de vente, il peut en avertir son propriétaire ou laisser passer le délai de 2 mois, ce qui équivaut à un refus. Dans ce cas, il doit libérer les lieux à l'expiration du préavis.

A noter : le congé pour habiter ou pour vendre doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier, 6 mois avant le terme du contrat.

Une faute grave du locataire (voir notre fiche sur les expulsions) donne le droit au propriétaire de mettre fin au contrat de location.

Des mesures particulières sont prévues pour les personnes âgées de plus de 70 ans.

Loi du 6 juillet 1989 : Art. 10, 15 et 17.

 

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