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Loi Carrez : ce que vous devez savoir

Par : Florence Laillat - Dernière modification : 13 mai 2011 - fiche pratique
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Ce que vous devez savoir sur la loi Carrez

La loi Carrez impose pour la vente d'un bien en copropriété le mesurage de la superficie privative. En vigueur depuis le 19 juin 1997, la loi Carrez vise à renforcer la protection des acheteurs en  imposant un mesurage exact de la surface privative lors de la vente d'un bien en copropriété. En cas d'erreur avérée en défaveur de l'acheteur, le contrat de vente peut être dénoncé.


Loi Carrez : pour une meilleure protection des acheteurs

Avant l'entrée en vigueur de la loi Carrez, aucune réglementation ne venait fixer les modalités de mesure de la surface d'un bien immobilier en copropriété mis à la vente. Face aux nombreuses erreurs et aux abus enregistrés par les acquéreurs, une loi a été votée le 18 décembre 1996 sous le nom de Loi Carrez. Cette loi est entrée en vigueur le 19 juin 1997.

Elle fixe clairement une norme de mesurage de la surface privative. Le métrage de la loi Carrez peut être réalisé par le vendeur ou par un professionnel agréé. Le décompte final de la superficie privative indiqué dans l'avant contrat et  dans l'acte de vente engage le vendeur.

Légalement, si l'acquéreur constate une erreur supérieure à 5 % sur le métrage, il peut dans un délai d'un an, à compter de la signature de l'acte de vente, engager une action auprès du tribunal de grande instance.
Si le métrage mentionné sur l'acte est inférieur à la réalité, l'acheteur ne peut pas revenir sur le prix de vente.

Qui est concerné par la loi Carrez ?

La loi Carrez concerne toutes les ventes de logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m². Il peut s'agir:

  • d'un appartement ;
  • d'un local commercial ou professionnel ;
  • d'une chambre de bonne ;
  • de maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

Sont exclues les ventes de terrains à bâtir, les maisons individuelles et les ventes de logements sur plan (VEFA) soumis à l'article R 261-13 du Code de la Construction.

Le vendeur doit obligatoirement joindre un métrage de la superficie privative à l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ainsi qu'à l'acte de vente.

Selon la loi, l'absence de mention de superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot lors de la vente peut entraîner l'annulation de l'acte de vente.

Quelles surfaces sont prises en compte ?

Le métrage loi Carrez est réalisé selon des règles spécifiques qui diffèrent de celles utilisées pour obtenir la surface habitable (loi Boutin).

Ainsi, la superficie privative mise en place par la loi Carrez prend en compte la superficie :

  • des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons ;
  • des murs ;
  • des marches et cage d'escalier ;
  • des gaines ;
  • des embrasures de portes et fenêtres ;
  • des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m ;
  • les combles non aménagés ;
  • les sous-sols (mais pas les caves et les garages) ;
  •  les remises ;
  • les vérandas (hors terrasse et balcon).

Cette mesure est utilisée uniquement en cas de vente d'un lot ou d'une partie de lot en copropriété.

La surface habitable, quant à elle, prend en compte la superficie :

  • des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons ;
  • des murs ;
  • des marches et cages d'escalier ;
  • des gaines ;
  • des embrasures de portes et fenêtres ;
  • des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m.


La surface habitable est calculée à la fois pour les biens en copropriété et les biens hors copropriété. Elle est mentionnée également sur tout contrat de bail de location

Lorsque les pièces sont de petites tailles, la marge d'erreur admise de 5% est rapidement atteinte. Comparativement, sur une pièce de 10 m², la marge d'erreur est de 0,5 m² seulement tandis que sur une pièce de 50 m², la marge d'erreur est proportionnellement plus décelable (2,5 m²).


Le coût d'un mesurage par un diagnostiqueur immobilier varie en fonction de la taille de l'appartement. Les prix des diagnostics immobiliers sont libres, mieux vaut faire jouer la concurrence en demandant plusieurs devis à divers entreprises.


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